Em 03/10/2013

TJMG: Parcelamento do solo urbano. Lote – área mínima – inferioridade.

É possível a existência de lote com área inferior a 125m2, quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio da sua 1ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0016.12.002355-7/001, que tratou acerca da possibilidade de existência de lote com área inferior a 125m2, quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social. O acórdão teve como Relator o Desembargador Geraldo Augusto e o recurso, que teve rejeitada a preliminar, foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o Município, inconformado com a sentença que determinou o cancelamento de matrícula e de eventuais registros a ela vinculados, ante a constatação de vício no seu destacamento, interpôs, como 1º apelante, recurso de apelação, argumentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por ser extra petita. Quanto ao mérito, afirmou que não houve qualquer tipo de identificação e/ou delimitação do imóvel por parte do Estado de Minas Gerais no prazo previsto no art. 6º do ADCT da Constituição Estadual, sendo este registrado em nome do Município, pois a propriedade se encontrava nos limites territoriais da cidade. Alegou, ainda, que a inexistência de registro do imóvel não tem o condão de comprovar que se trata de terra devoluta e que, de acordo com o art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79, ao estipular a área mínima de 125m2 para determinado imóvel, somente é aplicável aos novos loteamentos aprovados, devendo-se interpretar tal exigência com reservas, principalmente, por se tratar de situação de fato já consolidada. Por fim, afirmou que houve mera legitimação da posse do bem àqueles que já ocupavam o imóvel, utilizando-se o Município de programa habitacional para consagrar a garantia fundamental da propriedade.

Também inconformados, os réus, 2º apelantes, argumentaram em suas razões que o imóvel não pode ser considerado como terra devoluta, já que há anos mantêm a posse e a propriedade do bem em questão, sem qualquer oposição dos entes federal e estadual, demonstrando que, se o ente municipal doou o imóvel sem oposição é porque a propriedade lhe pertencia. Afirmou que o Município elaborou toda legislação pertinente ao caso para que o imóvel fosse legalizado e adquirido pelos apelantes e que, havendo o cancelamento do registro, ficarão impossibilitados de exercerem seu direito de propriedade.

Ao analisar o recurso, o Relator, após rejeitar as alegações preliminares, constatou que o imóvel foi adquirido antes da vigência do Código Civil, passando a pertencer ao Município, posteriormente, sendo doado por este ao réu e que o imóvel realmente possui área inferior ao mínimo previsto na Lei nº 6.766/79. Contudo, entendeu que o art. 4º, II da mencionada lei previu exceções à regra geral, autorizando a existência de lotes com área inferior a 125m2 quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social. O Relator observou que a doação do imóvel pelo Município ao réu somente foi realizada por autorização da Lei Municipal nº 3.192/06, que instituiu o Programa de Regularização Fundiária na municipalidade e que, além desta lei, o Município editou a Lei Municipal nº 4.322/11, instituindo em determinados bairros as chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), com o objetivo de regularizar as regiões ocupadas desordenadamente. Portanto, entendeu o Relator que o caso se amolda na exceção autorizativa constante na própria Lei nº 6.766/79 e que a situação de fato foi apenas regularizada pelo Município.

Além disso, no que diz respeito ao fato de o imóvel ser considerado como terra devoluta, o Relator entendeu, apontando precedentes jurisprudenciais, que “é de entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça que a inexistência de registro imobiliário não induz à presunção de que o imóvel seja terra devoluta, pertencente ao Estado, sendo deste o ônus de provar a titularidade do terreno.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso, concluindo que a matrícula do imóvel deve ser mantida intacta, pois não se pode presumir que o bem doado pelo Município se caracterize como terra devoluta de propriedade do Estado de Minas Gerais, ainda mais quando sequer foi oportunizada a oitiva do ente estadual.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB