Em 21/07/2015

TJRS: Contrato particular de promessa de compra e venda. Promitente vendedor – qualificação. Reconhecimento de firma – necessidade.

Não é possível o registro de contrato particular de promessa de compra e venda sem a devida identificação dos promitentes vendedores e sem a assinatura dos mesmos com firma reconhecida.

A Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70063776850, onde se decidiu não ser possível o registro de contrato particular de promessa de compra e venda sem a devida identificação dos promitentes vendedores e sem a assinatura dos mesmos com firma reconhecida. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Walda Maria Melo Pierro e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação cível interposta em face da sentença proferida nos autos da dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que a julgou procedente e indeferiu o acesso registral de contrato particular de promessa de compra e venda celebrado pela apelante. Em suas razões recursais, sustentou que o Magistrado poderia suprir a exigência do Oficial Registrador e para isso não precisaria mencionar ser impossível o reconhecimento da assinatura do falecido por autenticidade. Informou, ainda, não existir qualquer empecilho por parte da promitente vendedora, sendo que esta emitiu a declaração de quitação do imóvel.

Ao julgar o recurso, a Relatora destacou a redação do inciso II do art. 221 da Lei de Registros Públicos e do inciso II do art. 371 da Consolidação Normativa Notarial e Registral gaúcha, onde se menciona que serão admitidos à registro “escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado-se o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.” Posto isto, observou que o contrato particular de promessa de compra e venda não contém a identificação dos representantes da promitente vendedora e, consequentemente, não contém suas assinaturas devidamente reconhecidas pelo Notário, descumprindo o requisito da firma reconhecida das partes e testemunhas exigidos pela lei.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

NOTA DO IRIB: Como a decisão aqui em trato traz indicações que estão a nos mostrar a necessidade de contratos particulares sujeitos a ingresso no sistema registral, entendemos como de importância observar também que o Estado de São Paulo tem posição contrária, dispensando até mesmo a presença de testemunhas instrumentárias, em contratos que venham assim formalizados, como pode ser visto das decisões originárias do Conselho Superior da Magistratura, lançadas nos autos de Apelação Cível de números 0025431-76.2013.8.26.0100 e 018645-08.2012.8.26.0114, datadas de 18 de março de 2014, e 26 de setembro de 2013, decorrentes de procedimentos de dúvidas registrarias, suscitadas, respectivamente, pelo 12º. Registrador de Imóveis de São Paulo, e 3º. Oficial Imobiliário da comarca de Campinas, sendo que a primeira analisa ingresso de compromisso de compra e venda, e a segunda, locação de imóvel, as quais, dentro de seus textos, trazem algo de importância para o caso aqui em tela, que tem a seguinte redação:

Nos autos da Apelação Cível n.º 018645-08.2012.8.26.0114, este C. Conselho Superior da Magistratura, ao interpretar a redação do art. 221, do Código Civil, conclui pela prescindibilidade de o instrumento particular estar assinado por duas testemunhas para poder ingressar no registro de imóveis:

Apesar das referências alusivas à subscrição por testemunhas, tanto no inciso III do artigo 169 como no inciso II do artigo 221, da Lei nº 6.015/1973, a exigência não mais se justifica, em razão do texto do artigo 221, caput, do Código Civil[ii] que, em confronto com seu par no Código de 1916 (artigo 135, caput[iii]), suprimiu a necessidade de duas testemunhas assinarem o instrumento contratual.

Pouca importa que o contrato tenha sido firmado antes do atual Código Civil porque o título se sujeita aos requisitos da lei vigente ao tempo de sua apresentação a registro ("tempus regit actum"). Nesse sentido, as Apelações Cíveis nºs, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, 777-6/7, rel. Ruy Camilo, 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. José Renato Nalini.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.