Em 15/07/2014

TJRS. Parcelamento do solo urbano. Desmembramento. Aprovação municipal – necessidade.

Adquirida a área loteada ou desmembrada após a edição da Lei nº 6.766/1979, seu registro somente será possível após a aprovação do projeto de fracionamento pelo Município.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, por meio de sua Vigésima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70059143040, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de contrato particular de promessa de compra e venda, firmado na vigência da Lei nº 6.766/1979, sem a prévia exibição da aprovação do projeto de fracionamento pelo Município. O acórdão teve como Relator o Desembargador Dilso Domingos Pereira e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face da sentença proferida nos autos de ação de suscitação de dúvida, recebida como dúvida inversa, que indeferiu o acesso registral de contrato particular de promessa de compra e venda. Em suas razões, o apelante sustentou que solicitou o registro do contrato particular de promessa de compra e venda de parte do imóvel, a qual foi negada pelo Oficial Registrador, tendo em vista a ausência de documento comprobatório de aprovação do fracionamento da área pelo Município. Afirmou ter adquirido o terreno do vendedor em 21/01/1981 e frisou que para registrar o contrato seria necessária a abertura de nova matrícula, a partir da matrícula originária. Alegou, também, que o terreno em questão já está cadastrado junto ao Município para fins de cobrança do IPTU e que tal fato, segundo parecer do Ministério Público, caracteriza um desmembramento tácito.

Ao analisar a apelação, o Relator entendeu que o Oficial Registrador agiu acertadamente ao devolver o título. Isso porque, conforme a redação dos arts. 10, 12, 18 e 41 da Lei nº 6.766/1979, com as alterações advindas das Leis nºs 9.785/1999 e 12.608/2012, a área adquirida ou desmembrada após a edição desta lei somente terá seu registro efetuado depois de aprovado o projeto de fracionamento pelo Município. Além disso, o Relator destacou que, no caso de atos celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com firma reconhecida até 20/12/1979, não é necessária a aprovação do projeto de desmembramento para realização de abertura de matrícula e registro da promessa de compra e venda pelo Registro de Imóveis. Porém, salientou que este não é o caso, já que o contrato foi assinado em 21/02/1981, tendo firma reconhecida apenas em 30/01/1991.

O Relator, por fim, afirmou que a exigência formulada pelo Oficial Registrador não é em vão, “sendo necessária para a própria segurança do comprador, como se depreende da leitura do art. 3º, parágrafo único e do art. 12, §§ 2º e 3º, da Lei nº 6.766/79, evidenciando que não serão aprovados loteamentos ou desmembramentos realizados em áreas de risco ou em áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, sem o atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.”
Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

NOTA DO IRIB - Não obstante a decisão acima mostrar que os fracionamentos do solo urbano, ocorridos antes da vigência da Lei federal 6.766/79, não estariam sujeitos a aprovação por parte da Prefeitura do Município de localização do bem em questão, salvo melhor juízo, respeitando esse entendimento, parece-nos que a melhor doutrina para a área registral seria de, também nessa situação, reclamar aprovação desse parcelamento por parte do Município, por ver sempre questões urbanísticas a serem consideradas em todas as pretensões voltadas para o fracionamento do solo, independentemente da época em que isso ocorreu, tendo, no caso a Municipalidade como competente para assim se manifestar. De importância, ainda, observar que essa dispensa poderia até ser defensável se frente a procedimento de regularização fundiária, como previsto no art. 288-A, § 4º., inciso II, da Lei 6.015/73, o que estaria ainda a demandar estudos mais avançados para tal entendimento.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.