Em 28/04/2015

Unificação. Imóvel em condomínio pro indiviso. Homogeneidade dominial das proporções.

Questão esclarece acerca da unificação de imóveis em condomínio pro indiviso, onde não há homogeneidade dominial das proporções.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da unificação de imóveis em condomínio pro indiviso, onde não há homogeneidade dominial das proporções. Veja nosso posicionamento acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Guilherme Fanti:

Pergunta: É possível unificar dois imóveis confinantes e dos mesmos proprietários (condomínio pro indiviso), mesmo quando não há proporcionalidade de frações? No caso, um dos imóveis pertence 50% a cada proprietário e o outro, 30% para “A” e 70% para “B”.

Resposta: Vejamos o que nos ensina Guilherme Fanti, em artigo intitulado “DA UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS EM CONDOMÍNIO – HOMOGENEIDADE DOMINIAL DAS PROPORÇÕES”, p. 7-10, publicado pelo Colégio Registral do Rio Grande do Sul:

“2 – DA HOMOGENEIDADE DOMINIAL DAS PROPORÇÕES NO CONDOMÍNIO PRO INDIVISO

O requisito da homogeneidade dominial das proporções aplica-se, exclusivamente, às operações de unificação de imóveis em condomínio pro indiviso. Tal pressuposto visa tornar obrigatória a correspondência das frações ideais que cada co-proprietário possui nos imóveis confinantes. Em outras palavras, é necessário que o condômino possua a mesma proporção nos lotes objeto da unificação, ainda que em relação ao outro co-proprietário seja diferente, isso porque, não há necessidade de se estabelecer a igualdade de frações ideais entre os condôminos em cada lote. Na verdade, o que deve ser observado é se o condômino, individualmente, possui idêntica proporção em cada um dos imóveis a serem aglutinados, sob pena de configurar-se indevida transmissão de domínio.

Nesse contexto, a fim de exemplificar as idéias aqui expostas, vejamos um caso prático de inobservância do requisito da homogeneidade dominial nas unificações de imóveis em condomínio pro indiviso: existem 2 terrenos adjacentes (terreno A e B), cada um individualmente matriculado, ambos com área superficial de 500m², sendo os dois terrenos de propriedade exclusiva de JOÃO e CARLOS (co-propriedade). Ocorre que no terreno “A” - JOÃO é proprietário da fração ideal de 95%, enquanto que CARLOS é proprietário da fração ideal de 5%. No terreno “B” – JOÃO e CARLOS são proprietários da mesma fração ideal de 50%. Pelos proprietários é requerido ao Registro de Imóveis a unificação dos dois terrenos, originando uma única matrícula para o todo. Para tanto, os proprietários indicam a fração ideal que cada um terá na matrícula unificada, resultado da aplicação de simples cálculo aritmético (regra de três). Sendo assim, na matrícula fundida caberá a JOÃO a fração ideal de 76,6% e a CARLOS caberá a fração de 23,4%. O problema começa a surgir aqui, porque se procedida a unificação acima, conforme requerido pelos proprietários nas proporções indicadas, haverá notória e indevida transmissão de domínio, tendo em vista a inobservância do requisito da homogeneidade dominial das frações ideais que cada proprietário possui nos imóveis objeto da anexação.

Ainda, quanto ao exemplo acima, é importante ressaltar que a indevida transmissão de domínio torna-se evidente se, depois de realizada a unificação, os proprietários da matrícula fundida requeressem o desmembramento do terreno em partes físicas idênticas às descritas nas matrículas de origem, retornando o imóvel fundido ao estado primitivo. Neste caso, nas duas matrículas novas, provenientes do desmembramento do terreno, prevaleceria a fração ideal que cada condômino possuía na matrícula unificada, ou seja, JOÃO seria co-proprietário em ambos os terrenos na proporção de 76,6%, enquanto que CARLOS seria co-proprietário na proporção de 23,4%.

Diante do exemplo aqui exposto, verifica-se, claramente, a indevida transmissão de domínio. Se procedida a unificação nos termos do requerido pelos co-proprietários, estar-se-á encobrindo uma permuta de partes ideais, a qual somente poderia ser realizada por escritura pública, sujeitando-se ao recolhimento do imposto de transmissão (...).

Diante do que se relatou, observa-se que para proceder a aglutinação de imóveis em condomínio pro indiviso deve-se respeitar a equivalência das frações ideais do condômino em cada um dos imóveis. Portanto, antes da unificação dos lotes, é necessário efetuar o acerto das frações ideais de cada um dos co-proprietários em relação aos imóveis, por meio de permuta de partes ideais, de modo a igualar os quinhões. Cumpre lembrar que isso não quer dizer que as frações ideais dos proprietários devam ser iguais.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da íntegra deste artigo.

De importância também observar entendimento contrário ao que está a doutrinar Guilherme Fanti, como acima exposto, admitindo a fusão aqui em comento só com mostras da correspondência na titularidade dos bens em unificação, sem necessidade de que isso também aconteça quanto ao que é de cada condômino, podendo assim haver divergências entre o que indica um e outro imóvel, para que o Oficial Imobiliário proceda a anexação desejada. Para melhor análise desse entendimento, citamos decisão originária da 1ª. Vara dos Registros Públicos de São Paulo, de 27 de julho de 2011, lançada nos autos de dúvida, de número 0023962-63.2011.8.26.0100, publicada no Diário Oficial da Justiça de 9 de agosto do referido ano, de cuja redação extraímos texto que tem relação com o aqui em trato, e que assim se apresenta:

“Anote-se, por fim, que não prevalece a recusa do Oficial na parte em que exige que os titulares de domínio tenham idêntica proporção nas matrículas a ser unificadas, porque o art. 234, da Lei nº 6.015/73, exige apenas que haja homogeneidade de titularidade; não de proporção.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.