Em 30/09/2025

Usucapião extrajudicial – reconhecimento. Sentença arbitral. Inadequação de via. Competência territorial.

TJSP. CSMSP. Apelação Cível n. 1062962-62.2025.8.26.0100, Comarca de São Paulo, Relator Des. Francisco Loureiro, julgada em 05/09/2025 e publicada em 22/09/2025.

EMENTA OFICIAL: DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO. CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL QUE DECLARA O DOMÍNIO POR MEIO DA USUCAPIÃO. À JUSTIÇA ARBITRAL NÃO COMPETE DECLARAR A PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA QUE SÓ PODE SER DECIDIDA EM JUÍZO OU PELA VIA EXTRAJUDICIAL PREVISTA EM LEI. AINDA QUE A CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL EM APREÇO PUDESSE INGRESSAR NO FÓLIO REAL, CONSTATA-SE QUE NÃO HOUVE PARTICIPAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS TABULARES DO IMÓVEL NO PROCEDIMENTO ARBITRAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame: 1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de carta de sentença arbitral, que declarou o domínio dos apelantes sobre imóvel pela usucapião. II. Questão em Discussão: 2. A questão em discussão consiste em determinar se a carta de sentença arbitral que declara o domínio de imóvel pela usucapião pode ingressar no fólio real. III. Razões de Decidir: 3. As cartas de sentença arbitrais, em sentido amplo, são títulos hábeis a registro, nos termos do artigo 31 da Lei nº 9.307/1996 e artigo 221, inciso IV, da Lei nº 6.015/1973, as quais, à semelhança do que se passa com as cartas de sentença judiciais, são qualificáveis pelos Oficiais de Registro de Imóveis, conforme os princípios e regras que regem a atividade registral. 4. A justiça arbitral é uma via alternativa à judicial, mas que somente pode ser utilizada se houver consenso entre as partes interessadas pela submissão da solução de seus litígios ao tribunal arbitral, mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral (art. 3º da Lei 9.307/1996), e, no caso concreto, tal consenso não se fez presente porque nem mesmo os titulares do domínio participaram do procedimento arbitral. Não bastasse, a sentença que reconhece a usucapião tem efeitos difusos - erga omnes, gerando os mesmos efeitos da propriedade que declara. Na ação de usucapião, além da intimação dos confrontantes e das Fazendas Públicas, possíveis interessados devem ser citados por edital, conforme as regras inseridas no artigo 259, I, do CPC e no artigo 216-A, §§3º e 4º, da Lei 6.015/1973. Isso impede a aposição de cláusula compromissória para tribunal arbitral decidir sobre a usucapião, eis que os potenciais interessados não manifestam vontade nesse sentido. A convenção de arbitragem ou cláusula compromissória teria o potencial de violar direitos de terceiros interessados. 5. As regras sobre usucapião são de ordem pública, só existindo, além da usucapião judicial, a via extrajudicial nos termos do Provimento nº 65/2017, cujas disposições compõem o atual Código de Normas do CNJ (Provimento nº 149/2023). Além disso, há risco concreto de prática de fraudes mediante processos simulados, com atuação de grileiros e instabilidade fundiária, tudo a justificar a falta de competência da justiça arbitral para tratar da usucapião. IV. Dispositivo e Tese: 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A justiça arbitral não tem competência para decidir sobre a usucapião porque inviável a manifestação de vontade de todos os possíveis interessados para que tal via seja escolhida e porque além da usucapião judicial, só existe a usucapião extrajudicial que decorre dos artigos 1.071 do CPC e do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. A sentença arbitral não pode ser registrada como título que declara o domínio pela usucapião. (TJSP. CSMSP. Apelação Cível n. 1062962-62.2025.8.26.0100, Comarca de São Paulo, Relator Des. Francisco Loureiro, julgada em 05/09/2025 e publicada em 22/09/2025). Veja a íntegra na Kollemata.

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