Em 23/08/2023

Aprovação do Marco Legal das Garantias no Senado gera discussões e implica nova rodada de votação na Câmara dos Deputados

O projeto estabelece as condições para a realização de penhora, hipoteca e alienação fiduciária de imóveis como forma de garantia em empréstimos.

O Senado Federal aprovou, em uma decisão marcada por intensos debates, o Marco Legal das Garantias, projeto que estabelece as condições para a realização de penhora, hipoteca e alienação fiduciária de imóveis como forma de garantia em empréstimos. Contudo, as discussões resultaram em alterações significativas no conteúdo da proposta, o que demandará uma nova rodada de votação na Câmara dos Deputados.

O Marco Legal das Garantias tem como objetivo reformular as normas que regulamentam as garantias de empréstimos, com a finalidade de diminuir o risco de inadimplência do devedor e, por conseguinte, reduzir o custo do crédito. A principal proposta era a desjudicialização do processo. Atualmente, os credores precisam recorrer ao sistema judicial para reivindicar os ativos dados como garantia em caso de inadimplência, exceto no caso de bens imóveis. A proposta estendia essa possibilidade de cobrança extrajudicial para bens móveis, como veículos, permitindo que títulos executivos judiciais ou extrajudiciais, previamente protestados, fossem executados diretamente em cartórios, a critério exclusivo do credor, sem a necessidade de um processo judicial.

O debate sobre a desjudicialização ocorrerá no Projeto de Lei 6.204/2019, da senadora Soraya Thronicke (MS), que recentemente se filiou ao Podemos. O senador Marcos Rogério (PL-RO) é o relator dessa proposta. Ainda está pendente a análise na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ).

O projeto, conhecido como PL 4188/2021, teve como relator o senador Weverton (PDT-MA), que liderou a análise dos pontos específicos e as motivações para inclusão ou exclusão dos mesmos. “Nossa análise foi baseada na busca por um texto que conciliasse interesses jurídicos, econômicos e sociais, proporcionando segurança jurídica e estimulando o mercado de crédito de forma equilibrada”, afirmou o senador.

Uma das mudanças debatidas foi a exclusão da permissão para penhora do único imóvel da família. Weverton destacou: “A exclusão se deu devido à nossa preocupação em garantir o direito à moradia e à dignidade das famílias. A permissão poderia resultar em desequilíbrios e prejuízos sociais e econômicos.”

O texto da Câmara permitiria a penhora em qualquer situação em que o imóvel tenha sido dado como garantia real, independentemente da obrigação garantida ou do destino dos recursos obtidos, mesmo que a dívida seja de terceiros (como um pai garantindo uma dívida do filho com a única propriedade que possui).

Outra mudança aprovada pelos senadores foi a restauração do monopólio da Caixa Econômica Federal para a penhora de bens móveis (como joias, relógios, canetas e pratarias), outra norma que a Câmara havia derrubado. A intenção por trás disso era promover a concorrência em penhores para reduzir os custos do crédito.

Também foi restaurado o monopólio da Caixa e do Banco do Brasil para o pagamento de professores. Esses bancos são os únicos autorizados a gerir os recursos do Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica e de Valorização dos Profissionais da Educação (Fundeb). O relator argumentou que essa iniciativa estava fora do escopo do projeto.

O projeto aprovado também permite que o mesmo imóvel seja oferecido como garantia para mais de um empréstimo. De acordo com as regras vigentes até então, um imóvel de R$ 1 milhão estava vinculado a um único financiamento até sua quitação, mesmo que fosse um empréstimo de valor menor do que o bem oferecido como garantia. Com o novo modelo, o mesmo imóvel pode ter seu valor dividido e servir como lastro para vários financiamentos, aproveitando completamente o valor real do bem. Cada um desses financiamentos pode ser feito em um banco diferente, permitindo que o cidadão escolha a instituição que ofereça as taxas de juros mais baixas.

Segundo o relator do projeto, “permitir o uso do mesmo bem como garantia em múltiplos empréstimos apresenta benefícios ao oferecer maior flexibilidade aos tomadores de crédito e potencialmente reduzir taxas de juros”. No entanto, o senador Weverton afirma que “é necessário considerar desafios relacionados à gestão do risco, à avaliação do valor real do imóvel e à coordenação entre as instituições financeiras em caso de inadimplência, visando evitar eventuais conflitos e prejuízos ao sistema como um todo”.

O relator também incorporou uma emenda do senador Vanderlan Cardoso (PSD-GO) que permite que um terreno urbanizado seja oferecido como garantia para financiamento de obras a serem realizadas na própria propriedade.

O especialista em Direito Imobiliário e Financiamento Imobiliário da Pinheiro Neto Advogados, Fábio Rocha Pinto e Silva, alerta que é necessária uma gestão financeira cuidadosa por parte dos consumidores. “Isso inclui a avaliação minuciosa dos termos e condições de cada contrato de empréstimo, a compreensão dos riscos envolvidos e a capacidade de pagamento das parcelas”. Segundo ele, “há o desafio de garantir que as instituições financeiras compartilhem informações de forma transparente e coordenada, para evitar conflitos e garantir a proteção dos direitos dos consumidores”.

O projeto aprovado pelo Senado permite que oficiais de justiça atuem como agentes de inteligência processual, permitindo ao jurisdicionado obter pesquisas abrangentes e sofisticadas para a realização de atos processuais, como citações, intimações e constrições.

Outra mudança abrange a intimação eletrônica no protesto e rejeita a publicação de protestos em veículos impressos da imprensa local. A intimação eletrônica deve ocorrer antes da intimação por edital.

O senador Weverton também incluiu uma emenda para resolver uma discrepância em relação ao Estado do Maranhão em relação ao Fundo Constitucional de Financiamento do Norte. Ele explica que “embora seja formalmente parte da região Nordeste, o estado do Maranhão é submetido a um regime protetivo mais rigoroso aplicado à Amazônia Legal, devido a parte de seu território estar incluída nessa região”.

Weverton também aceitou uma emenda do senador Vanderlan Cardoso para que a fiança bancária seja reduzida proporcionalmente à dívida em empréstimos com recursos dos fundos constitucionais.

O texto aprovado também remove a exigência de fiança bancária em linhas de crédito dos Fundos Constitucionais de Financiamento quando o projeto financiado está operacional e a empresa financiada oferece garantias que atendam aos índices estabelecidos nos contratos de financiamento.

O relator aceitou parcialmente uma emenda do senador Eduardo Gomes (PL-TO) que estabelece que o contrato de contragarantia, ou qualquer outro instrumento que represente o direito de reembolso da seguradora contra os segurados e seus fiadores, tenha força de título executivo extrajudicial.

O projeto também simplificou o processo de emissão de debêntures para estimular maior liquidez no mercado secundário de títulos de renda fixa privados, fortalecendo o uso das debêntures como fonte de captação de recursos pelas empresas.

O PL aprovado ajusta a multa por atraso na entrega da carta de quitação para comprovar a extinção da dívida, que geralmente não é fornecida quando o banco ainda considera que há saldo remanescente a pagar. Atualmente, uma multa de 0,5% ao mês é aplicada.

A expectativa é de que o projeto seja amplamente discutido na Câmara dos Deputados, considerando diferentes perspectivas e contribuições dos parlamentares. Segundo o senador Weverton, “o diálogo e o debate construtivo serão fundamentais para alcançar um texto final que promova um ambiente de crédito saudável, equilibrado e benéfico tanto para os cidadãos quanto para o sistema financeiro como um todo”.

Fonte: AssCom Anoreg/BR

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