A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.789.863 – MS (REsp), entendeu, por maioria de votos, que a existência de cláusula resolutiva expressa autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel. A decisão altera o entendimento jurisprudencial do art. 474 do Código Civil, que considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para consumação da resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva.

De acordo com o voto do Relator, Ministro Marco Buzzi, a Lei n. 13.097/2015 trouxe um novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa, mesmo não sendo aplicável ao caso por ser posterior. Segundo ele, “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora”. Marco Buzzi entende que solução proposta considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos, sendo este um dos anseios da sociedade. “Compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel”, afirmou.

Conforme divulgado pelo site do STJ, o Ministro ainda pontuou que não há impedimento para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. Assim, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial. Além disso, entendeu que em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste.

Fonte: IRIB, com informações do STJ.