Em 23/05/2013

Compra e venda. Cláusula de retrovenda – constituição.

Questão esclarece sobre acerca da constituição da cláusula de retrovenda em título diverso da compra e venda.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca da constituição da cláusula de retrovenda em título diverso da compra e venda. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta: É possível a constituição de cláusula de retrovenda em título diverso da compra e venda?

Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto em obra intitulada “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda”, p. 25. Vejamos como se manifesta a autora:

“4.2 Cláusula de retrovenda

(...)

a) Constituição: há duas posições. A doutrina majoritária entende que ela só tem validade se for imposta no mesmo ato da compra e venda, ou seja, não é possível constituí-la em título diverso e, se tal acontecer, não seria possível a sua averbação na matrícula do imóvel. Mas há outros autores que admitem que ela provenha de outro título, desde que observe a mesma solenidade para o ato principal. Para eles, havendo concordância entre as partes, nada impede que conste de outro título, desde que não haja prejuízo a terceiros.”

No mesmo sentido é o ensinamento de Ademar Fioranelli em sua obra Direto Registral Imobiliário, IRIB, Sergio Antonio Fabris, Porto Alegre, 2001, p. 479/480:

”Instalada de longa data discussão a respeito da admissibilidade, ou não, da formalização do pacto de retrovenda em título autônomo, diverso daquele em que constituída a compra e venda. Não há, em relação ao tema, uniformidade na doutrina.

Para Serpa Lopes, venda e retrovenda devem ter por fonte um único título jurídico, não podendo provir de títulos diversos, e, se tal acontecer, não pode ser objeto de transcrição, nem mesmo de averbação, porquanto o contrato inicial foi realizado sem condição alguma (Tratado dos registros Públicos, 1940, vol III, p. 309)”.

Esse autor aponta, ainda, ser essa, também a opinião de Carvalho Santos e Caio Mário da Silva Pereira. Contudo, cita entendimento diverso como o de Pontes de Miranda, que defende a possibilidade de o pacto de retovenda constar de ao posterior. Cita, ainda, decisão da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, que enfrentando o tema, no Processo CG 153/87, em parecer da lavra do eminente Juiz Dr. Ricardo Henry Marques Dip, assim decidiu:

“(...) não exige a lei que em único título se trate do negócio jurídico principal e do pacto acessório. Autônomas que sejam suas intrumentações, nada impede que ao registro principal concorra a averbação de cláusula acessória. A eficácia “erga omnes” da retrovenda (art. 1422, CC) não reclama a unitariedade da titulação, mas apenas a publicidade da cláusula no sistema do registro imobiliário.”

A defesa da não possibilidade da retrovenda ocorrer em instrumento diverso do da compra e venda, também se manifesta sob argumentos de que, com a transmissão já feita, o vendedor se mostra totalmente desligado de qualquer direito no imóvel transmitido, não podendo, desta forma, fazer uso nesse instrumento complementar do instituto da retrovenda, que só deve ser deferido a quem detém a propriedade e exerça esse direito no mesmo instrumento em que efetivamente está a transmiti-la. Desta forma, uma retrovenda só poderá ser acordada por quem está em algum momento a vender imóvel de sua propriedade, fazendo constar no respectivo instrumento cláusula resolutiva a apontar que o comprador poderá perder o bem para o vendedor, se até um determinado prazo, que não poderá exceder a 3 anos, vier ele a se manifestar por sua recompra. Acrescente-se, ainda, nessa linha de entendimento, a impossibilidade de que esse direito de recompra seja feito em nome de outra pessoa que não o próprio vendedor, razão pela qual tal cláusula não pode ser desassociada do instrumento principal de venda e compra.

Com o até aqui exposto, não obstante entendimentos opostos, como aqui se vê, porém com consideráveis doutrinas em favor dos mesmos, podemos até aceitar como regular a cláusula da recompra lançada em instrumento em separado do que cuidou de forma direta da venda do imóvel, caso isso, por alguma razão, não tenha feito parte da redação do contrato que tratou da alienação do bem em questão, permitindo, assim, seu ingresso no sistema registral, o que, no entanto, deverá receber uma análise mais cautelosa por parte do Oficial que eventualmente vier a ser provocado para a situação aqui em estudos.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.