Em 16/02/2016

Compra e venda. Imóvel gravado com enfiteuse

Questão esclarece dúvida acerca do registro de compra e venda de imóvel gravado com enfiteuse

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de compra e venda de imóvel gravado com enfiteuse. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para registro uma Escritura Pública de Compra e Venda de um bem gravado com enfiteuse (constituída na vigência do Código Civil anterior). Ocorre que na escritura pública não consta a existência de notificação do senhorio direto para o exercício de seu direito de preferência. É possível o registro desta compra e venda?

Resposta: Analisando a questão formulada como enfiteuse dentro do que tínhamos em vigor a partir do art. 678, do Código Civil de 1916, e, à vista do que temos no Código de hoje, mais precisamente o que reza seu art. 2.038, que proibiu a partir de sua vigência a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071/1916, e leis posteriores, observamos, como de importância para o caso aqui em análise, destacar o que prevê os artigos 683 e 686, do Código Civil de 1916, que assim se expressam:

Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dia para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.

Se dentro do prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.

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 Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Salvo melhor juízo, tais bases estão a nos mostrar que o direito de preferência que o senhorio direto teria para ficar com o domínio útil em transmissão através de um dos institutos acima, deixa de existir quando aceitou receber o valor devido como laudêmio pela transferência para terceiros do referido domínio útil. Com tal comportamento (recebimento do laudêmio), parece-nos estar a situação a  nos mostrar efetiva renúncia por parte do senhorio direto no exercício da citada preferência, sem mais necessidade de se exigir qualquer outra forma de manifestação para se ver o desinteresse por parte do detentor do domínio direto em exercer a preferência que lhe foi dada pelo citado art. 683. Vamos aqui destacar da redação do mencionado art. 686, o que precisamos para justificar o entendimento aqui esposado:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Com citado destaque, parece-nos que se o senhorio direto optar pelo recebimento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil a terceiros, estará tacitamente concordando com tal alienação, e, ao mesmo tempo, renunciando o direito de preferência nesse negócio jurídico.

Desta forma, toda compra e venda e dação em pagamento a ser apresentada ao Oficial, e que se reportar a transmissão de domínio útil de um determinado bem, quando acompanhada de prova de recolhimento do laudêmio, deve ingressar de forma regular no sistema registral, sem qualquer exigência quanto a mostras por parte do detentor do domínio direto de não ter exercido o direito de preferência que lhe foi conferido pelo referido art. 683.

Temos no Estado de São Paulo entendimento mais avançado quanto ao aqui em trato, disposto nos itens 119, 119.1 (subitem), 233, e 256, e, de forma especial, também no item de número 288, e subitens 288.1 e 288.2, quanto à regularização fundiária, do Cap. XX, das Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, cujas bases têm seus textos abaixo indicados, as quais vão sempre impedir o ingresso de tais negócios se não devidamente provado o recolhimento do citado laudêmio, o que vai sempre nos conduzir em ver tais títulos em condições de regular registro, sem qualquer preocupação quanto a eventual direito de preferência que poderia ser exercido pelo senhorio direto. Seguem redações dos sobreditos itens/subitens:

119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

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233. O imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.

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256. A consolidação da plena propriedade será feita à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” e, se for o caso, do laudêmio. Para tais fins, será considerado o preço ou valor econômico declarado pelas partes ou o valor tributário do imóvel, independentemente do valor remanescente da dívida.

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288. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.

288.1. Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 287.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.

288.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação.

Se, no entanto, tivermos alguma unidade da Federação a entender de forma diversa do que São Paulo está a nos mostras, admitindo, assim, escrituras de transmissão de domínio útil, por meio de compra e venda ou dação em pagamento de domínio útil de um determinado imóvel, sem prova do recolhimento do laudêmio, parece-nos que deve o Oficial exigir cabal demonstração de que o senhorio direto foi avisado da pretensão de venda do referido domínio útil, e de que não exerceu ele o direito de preferência em trato no aludido art. 683, ou de manifestação do mesmo mostrando opção pelo não exercício do sobredito direito de preferência.   

Quando a situação nos mostrar venda ou dação em pagamento de domínio direto de um imóvel, o detentor do domínio útil terá preferência na aquisição, como previsto no art. 684, do mesmo Código Civil, obrigando-se, aí, o título que vier a formalizar tal negócio jurídico, a demonstrar providências entregues ao proprietário do domínio útil para o exercício da preferência aqui em trato, e de que, de alguma forma, indicou não ser de seu interesse assim fazer. Neste caso não podemos fazer uso do que temos quanto ao laudêmio, como acima reportado, por não ser ele devido nesse tipo de transação.

Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.

De importância, também acrescentar, nenhuma observação estarmos aqui a fazer quanto a transmissões que decorrem de doação ou de permuta envolvendo tanto o domínio útil, como o direto,  uma vez sabermos não se aplicar a esse tipo de negócio jurídico o direito de preferência aqui em comento.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

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