Em 10/11/2025

Condomínio de casas – horizontal. Área construída – ampliação – averbação. Anuência unânime dos condôminos. Condomínio de lotes.

CGJSP. Recurso Administrativo n. 1014343-47.2025.8.26.0506, Comarca de Ribeirão Preto, Relator Corregedor Geral da Justiça Des. Francisco Loureiro, julgado em 22/10/2025, DJ 29/10/2025.

EMENTA OFICIAL: DIREITO REGISTRAL. RECURSO ADMINISTRATIVO. NEGATIVA DE AVERBAÇÃO DE AMPLIAÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL AUTÔNOMA. CONDOMÍNIO HORIZONTAL, DE CASAS, QUE NÃO SE CONFUNDE COM LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO DE LOTES: VINCULAÇÃO DA CONSTRUÇÃO AO TERRENO OU AO PROJETO DE CONSTRUÇÃO PREVIAMENTE APROVADO PELA MUNICIPALIDADE. EXIGÊNCIA DE ANUÊNCIA UNÂNIME DOS CONDÔMINOS PARA ALTERAÇÃO DA ESPECIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO OU REQUERIMENTO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO DE SUA INSTITUIÇÃO. SITUAÇÃO JÁ CONSOLIDADA, DE VINCULAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE INDIVIDUAL À ÁREA DO TERRENO, QUE AUTORIZA O AFASTAMENTO DA EXIGÊNCIA. CONVENÇÃO, ASSEMBLEIA GERAL E LEI MUNICIPAL QUE POSSIBILITAM MODIFICAÇÕES NAS UNIDADES AUTÔNOMAS. AVERBAÇÃO JÁ REALIZADA EM OUTROS CASOS. PARECER PELO PROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame: 1. Trata-se de recurso contra sentença que manteve a recusa de averbação de ampliação de unidade residencial autônoma em condomínio horizontal. 2. O Oficial de Registro de Imóveis fundamentou a recusa na falta de anuência unânime dos condôminos para alteração da especificação do condomínio ou requerimento de retificação do registro de sua instituição (Lei n. 13.465/2017 e artigo 1.358-A do Código Civil). 3. A parte sustenta que a fração ideal da unidade autônoma não está vinculada à construção, mas à área do terreno, havendo autorização na convenção e em assembleia geral para modificação. Outras unidades, ademais, foram ampliadas em suas construções, com averbação perante o serviço imobiliário. II. Questão em discussão: 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a averbação da ampliação de unidade residencial autônoma em condomínio horizontal sem a anuência de todos os condôminos e sem a devida retificação dos registros. III. Razões de decidir: 5. A ampliação da unidade condominial autônoma requer a anuência unânime dos condôminos para alteração do registro de instituição e de especificação do condomínio. Condomínio de casas que não se confunde com loteamento ou condomínio de lotes. Precedentes. 6. Situação excepcional, já consolidada, em que a fração ideal está vinculada à área do terreno de cada unidade autônoma e não à construção. Convenção, assembleia geral e lei municipal que autorizam modificações na unidade autônoma. Averbação realizada em outros casos. IV. Dispositivo e Tese: 7. Parecer pelo provimento do recurso. 8. Tese de julgamento: “1. Condomínio de casas que não se confunde com loteamento condomínio de lotes. 2. A averbação de ampliação em unidade condominial autônoma exige anuência unânime dos condôminos e retificação do registro de instituição e de especificação do condomínio. 3. Situação consolidada, de vinculação da fração ideal de cada unidade autônoma à área do terreno e autorização em convenção, assembleia geral e lei municipal para regularização das construções, o que autoriza o afastamento do óbice”. (CGJSP. Recurso Administrativo n. 1014343-47.2025.8.26.0506, Comarca de Ribeirão Preto, Relator Corregedor Geral da Justiça Des. Francisco Loureiro, julgado em 22/10/2025, DJ 29/10/2025). Veja a íntegra na Kollemata.

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