Foi apresentado, ainda na terça-feira, um painel para tratar exclusivamente sobre a interação entre cadastro e registro, cuja mesa foi presidida pelo secretário-geral do IPRA-CINDER, Nicolás Nogueroles. Os trabalhos foram expostos pelo registrador imobiliário espanhol Fernando Méndez e pelo economista Benito Arruñada, que sublinharam haver razões jurídicas e econômicas para que o registro e o cadastro sejam desenvolvidos por instituições distintas. “Subordinar o registro à realização de levantamentos cadastrais obrigatórios leva a ineficiências da perspectiva econômica”, ressaltou Arruñada. O britânico Alasdair Lewis, que também integrou a mesa, expôs a situação na Inglaterra, onde o registro emprega, em sua atividade, uma base gráfica que não se confunde com o cadastro.

Segurança, transparência e o Registro Imobiliário

A palestra “Como garantir a confiança do público nos Registros de Imóveis?”, na quarta-feira (22), compreendeu importante debate a respeito do tema. A expositora Nicola Heathcote, representante do Registro de Imóveis da Inglaterra e País de Gales, destacou que os principais valores do Registro Inglês são a garantia, integridade, inovação e o profissionalismo (“We give assurance, we have integrity, we drive innovation, we are professional”). Para ela, a chave de um sistema registral confiável é a segurança que proporciona aos titulares de direitos registrados, assim como a pronta compensação pelos danos eventualmente causados por erros no próprio registro. “A legislação aplicável ao Registro deve ser robusta e transparente, entretanto não tem de ser demasiadamente minuciosa, de modo que a instituição esteja apta a responder a novos desafios sem necessidade de que os textos legais sejam reescritos a cada momento”.

Jaap Zevenbergen, professor da Universidade de Twente, nos Países Baixos, ressaltou a importância dos sistemas de registro entregarem, efetivamente, a segurança por eles prometida, sob pena de se tornarem por demais onerosos. Em seguida, o espanhol Nicolás Nogueroles tratou do papel dos registradores na proteção dos consumidores contra as cláusulas abusivas. Para embasar seu relato, citou as diretivas 93/13 e 17/2014 da União Europeia, as quais enumeram condições injustas de contratação, assim como definem padrões de transparência e clareza para os contratos. “Nos países que adotam registros de direitos, em que a qualificação não é meramente formal, cabe aos registradores repelir contratos que contenham cláusulas rechaçadas pela legislação, que tenham sido consideradas abusivas pelos Tribunais”, afirmou Nogueroles.

Sistemas de registros e a tecnologia Blockchain

Ainda na quarta-feira, esteve em debate o tema “Irá o blockchain revolucionar a gestão das terras?”, painel que reuniu representantes do Registro de Imóveis holandês, da Autoridade de Registro e Cadastro da Suécia, da empresa Chromaway, da Agência Nacional de Registros Públicos da Geórgia, do Conselho Europeu de Agrimensores, além do economista Benito Arruñada, também professor da Universidade Pompeu Fabra de Barcelona.

Mats Snäll, da Autoridade de Registro sueca, em sua apresentação relatou que a Suécia não está implantando qualquer ferramenta de blockchain em sua atividade, não obstante estudos estejam sendo desenvolvidos. “A tecnologia tem suas qualidades, como a criação de unidades digitais impossíveis de serem corrompidas – o que permite a criação de um análogo ao dinheiro e a impossibilidade de manipulação e alteração de dados contidos em arquivos digitalizados e agregados ao sistema. Por outro lado, existem dificuldades na implementação de um registro baseado na nova tecnologia, como o marco legal existente no país, a questão da privacidade dos dados e da imputação de responsabilidades na hipótese de ocorrência de danos”.

O representante do Conselho Europeu de Agrimensores, Maurice Barbieri, também apresentou suas preocupações. Segundo ele, o blockchain não seria tão seguro quanto se tem afirmado, tendo em vista que em um passado recente houve furto de bitcoins em sistemas reputados altamente seguros. “Essa tecnologia também não é tão democrática. Na verdade, atualmente quatro grandes grupos de “bitcoin miners” controlam a maior parte da rede, o que – igualmente – reduz a integridade do sistema”.

Já o representante do Registro de Imóveis holandês observou que o blockchain pode ser útil aos registros, em razão de suas características. “Contudo, a complexidade dos negócios e dos direitos reais tende a inviabilizar a substituição dos sistemas de registro por títulos negociados no âmbito desse sistema eletrônico. Atualmente, apenas Gana utiliza um sistema de registro integralmente baseado no blockchain. Em todos os outros países em que o sistema é empregado pelas autoridades gestoras da terra, seu emprego se dá no âmbito da segurança do arquivamento de documentos eletrônicos”, disse.

Ao concluir as exposições do painel, o economista Benito Arruñada explicou que para quem pretende substituir a confiança em um terceiro imparcial – v.g., um notário ou registrador – pela confiança em um sistema informático, não é verdade a informação de que a tecnologia elimina os intermediários das transações. “O sistema apresenta grandes dificuldades quando entra em contato com a complexidade do mundo real, sendo compatível apenas com negócios e direitos altamente padronizados e simplificados. Esses obstáculos tenderão a produzir profissionais especializados a facilitar a interação entre a realidade e o blockchain, aumentando os custos de transação e os conflitos. Finalmente, o emprego da tecnologia ao Direito será mais fácil quanto aos direitos pessoais, ou ao arquivamento seguro de instrumentos negociais. No entanto, as características dos direitos reais os tornam altamente incompatíveis com a nova tecnologia, no momento”.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB, com a colaboração de Ivan Jacopetti

Em 11.4.2017