Em 22/08/2012

CSM/SP: Compra e venda. Condomínio civil. Vaga de garagem – uso comum. Condôminos – anuência.

Alienação de vaga de garagem destinada como sendo de uso comum depende da anuência de todos os condôminos.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0033023-45.2011.8.26.0100, que decidiu pela impossibilidade de registro de contrato de compra e venda de fração ideal de área comum, quando se tratar de vaga de garagem coletiva com vários titulares dominiais, sendo necessária a anuência de todos os proprietários ou anterior dissolução de condomínio. O acórdão, julgado improvido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.

No caso em análise, houve a negativa de registro de escritura pública de compra e venda referente a 5% da unidade de garagem de condomínio, alegando o Oficial Registrador ser necessária a anuência de todos os proprietários do edifício, tendo em vista que não há atribuição das vagas às unidades registradas, existindo condomínio comum quanto a elas. A interessada sustentou, em sua impugnação, que a escritura pública obedeceu a vontade das partes, estando formalmente em ordem e sendo o acesso à propriedade um direito constitucional fundamental. Alegou ser necessário o respeito ao Princípio da Dignidade da Pessoa Humana e aduz que todos os princípios registrais foram observados. Por fim, sustentou que o bem configura unidade autônoma de garagem, sendo imóvel destacado do todo e passível de livre alienação pelo integrante do condomínio edilício, conforme disposição do art. 1.331 do Código Civil e invocou o Princípio da Transparência, aplicável no sentido de que exista informação ao consumidor de todos os aspectos do serviço.

Ao julgar a questão, o Relator destacou que o Oficial Registrador, em nota devolutiva, demonstrou que o imóvel em questão manteve as vagas de garagem em área comum, pertencendo a várias pessoas e dependendo a alienação de parte dela da anuência da integralidade dos titulares dominiais. Entendeu, ainda, ser bem fundamentada a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, ao se referir à área destinada à garagem, decidiu que poderiam os vendedores alienar sua fração ideal de 5%, mas não a parte certa e localizada do imóvel consistente na unidade condominial de garagem, pois esta, mesmo depois da instituição do condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/64 sobre o imóvel, continuou a pertencer, na proporção fixada, a todos os condôminos. Prosseguindo em seu voto, o Relator constatou que, pelo exame da matrícula imobiliária, verifica-se que não houve discriminação das vagas de garagem ou sua vinculação às unidades autônomas. Ademais, o ato de instituição do condomínio, devidamente averbado, caracteriza a área destinada à garagem como de uso comum, integrada no remanescente aos destaques das unidades autônomas, destacando que “não há, claramente, atribuição aos apartamentos instituídos ou individualização como bens destacados, como sustentado pela apelante.”

Posto isto, concluiu o Relator que as regras aplicadas ao negócio jurídico em questão são aquelas atinentes ao condomínio comum do Código Civil, tornando imprescindível a participação de todos os condôminos para regularidade da alienação. Concluiu, também, pela existência do direito de preferência na aquisição de parte ideal pelos coproprietários, em concorrência com terceiros, somente podendo ser exercido com a efetiva ciência deles.

Finalizando, destaca-se, por oportuno, o seguinte trecho do acórdão:

“Ressalto, ademais, que a alienação por apenas dois dos proprietários vem contra o Princípio da Continuidade, contido nos arts. 195 e 237 da lei n. 6.015/73, que exige a perfeita coincidência entre as partes que constam na matrícula e aquelas que transmitem a propriedade, permitindo o encadeamento subjetivo dos registros e averbações subsequentes.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

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