Em 02/07/2015

CSM/SP: Compromisso de compra e venda – preço – quitação. Transmissão da propriedade – escritura pública definitiva – necessidade.

É necessária escritura pública definitiva de compra e venda, após o pagamento do preço, para transmissão da propriedade em decorrência de compromisso de compra e venda com posterior cessão de direitos, mesmo que este tenha sido celebrado por escritura pública.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 1066059-56.2014.8.26.0100, onde se decidiu ser necessária escritura pública definitiva de compra e venda, após o pagamento do preço, para transmissão da propriedade em decorrência de compromisso de compra e venda com posterior cessão de direitos, mesmo que este tenha sido celebrado por escritura pública. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que negou o registro de escritura pública de promessa de cessão – antecedida de compromisso de compra e venda, também lavrado por escritura pública, acompanhado de certidões dos Distribuidores Cíveis e outros documentos, entendendo que o título hábil para a transmissão do domínio só poderia ser a escritura pública definitiva. Os apelantes, herdeiros dos cessionários, obtiveram alvará para outorga da escritura definitiva e, baseados no ponto de vista externado pelo Oficial Registrador, em trabalho doutrinário, sustentaram que, se o compromisso de compra e venda e a cessão foram feitos por escritura pública, tendo sido quitado o preço, não haveria necessidade de nova escritura pública para a transmissão da propriedade.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que o ponto central da discussão seria estabelecer se, celebrado o compromisso de compra e venda por meio de escritura pública, seria necessária, após o pagamento do preço, a lavratura de nova escritura pública definitiva, conforme art. 108 do Código Civil. Posto isto, destacou que os arts. 1.417 e 1.418 do mesmo Código, constantes do título sobre os direitos do promitente comprador, são claros em apontar qual o papel do compromisso de compra e venda, não conferindo ao promitente comprador o direito de propriedade, mas direito real à aquisição do imóvel, sendo que, tal aquisição, segundo o Relator, se dá por meio de escritura definitiva, após o pagamento do preço, conforme art. 1.418. Desta forma, entendeu que o título não está apto ao registro e concluiu que “o compromisso de compra e venda, ainda que lavrado por instrumento público e registrado, não dá ao promitente comprador senão o direito real de aquisição. A regra do art. 108 (...) só se considera observada, dessa forma, com a lavratura de escritura pública definitiva, uma vez que apenas ela transfere a propriedade.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.