Em 12/05/2016

CSM/SP: Condomínio edilício. Unidade autônoma futura – compra e venda. Incorporação imobiliária – registro – necessidade

Não é possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 9000003-14.2015.8.26.0602, onde se decidiu não ser possível a alienação de unidades autônomas de condomínio edilício antes do registro da incorporação imobiliária. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de dúvida suscitada onde se afirmou ser inviável o registro de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma com entrega futura e avenças relativas. A recusa do Oficial Registrador baseou-se em cinco exigências, a saber: a) a equivocada referência, no instrumento, às matrículas anteriores, quando já existe matrícula aberta; b) a ausência de menção à fração ideal das futuras unidades autônomas; c) a ausência, no compromisso, na condição de interveniente, de um dos credores hipotecários; d) a existência de cláusula versando sobre a alienação fiduciária do imóvel, sendo esta incompatível com a figura do compromisso e; e) a não apresentação de certidões negativas de débito. Ao julgar a dúvida suscitada, o juízo a quo entendeu assistir razão ao Oficial Registrador. Em razões recursais, os recorrentes sustentaram que as exigências são descabidas, alegando que: a) a menção às matrículas anteriores não impede a correta identificação do imóvel; b) é plenamente possível a caracterização das unidades autônomas, não havendo dúvidas quanto à sua individualização; c) a existência de hipoteca não impede a alienação do bem, conforme art. 1.475 do Código Civil; d) é absolutamente ineficaz a cláusula que dispõe sobre alienação fiduciária, dada sua incompatibilidade com a natureza do contrato e; e) que o CSM/SP já sedimentou entendimento de que são dispensáveis as referidas certidões negativas.

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que apenas as duas primeiras exigências não podem ser afastadas. Isso porque, as unidades autônomas futuras foram compromissadas à venda antes do registro da incorporação, o que não é permitido. Além disso, observou que o contrato é datado de 2012, ao passo que a incorporação só foi registrada em 2013 e que, embora a matrícula já houvesse sido aberta em 2012, o contrato, posterior à abertura, não fez menção a essa matrícula, mas às anteriores, que deram origem à atual. O Relator destacou, ainda, que “a alienação de unidades autônomas, antes da incorporação, é vedada. Aliás, justamente porque ainda não estava registrada a incorporação, o instrumento fez referência, apenas, às unidades autônomas de n. 71 e 72, com quatro vagas de garagem, sem nenhuma descrição das frações correspondentes no terreno, afastando-se do que determina o art. 32, alínea i, da Lei n. 4.591/64.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

 

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

 

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