Em 28/08/2012

CSM/SP: Hipoteca judicial – totalidade do imóvel – impossibilidade. Condomínio. Promessa de compra e venda – disposição do bem – limitação.

Sendo a executada proprietária de parte ideal de imóvel, é inviável o registro de mandado de hipoteca judicial sobre a totalidade deste.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSMSP) julgou a Apelação Cível nº 0000006-12.2011.8.26.0587, que entendeu inviável o registro do mandado de hipoteca judicial sobre a totalidade de imóvel, onde a devedora é proprietária de parte ideal do bem objeto da constrição. O decisum abordou também a questão da existência de promessa de compra e venda firmada entre a executada e outra condômina, o que limita a disponibilidade do bem. O acórdão sob análise, julgado improvido por unanimidade, teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini.

No caso em análise, a interessada (apelante) insurge-se contra a desqualificação para registro do mandado de hipoteca judicial, onde o Oficial Registrador fundamentou a recusa do título sob alegação de que a executada não é proprietária exclusiva do imóvel, além de ter prometido à venda sua parte ideal à outra condômina, não tendo mais a faculdade de dispor do bem. Alegou, também, que os outros dois coproprietários não figuram como executados; que a cláusula de impenhorabilidade torna a coisa onerada insuscetível de hipoteca e, por fim, que a natureza propter rem da obrigação não justifica a violação do princípio da continuidade. Por sua vez, a interessada argumentou que a obrigação da devedora tem natureza propter rem; que o bem imóvel responde pelo débito; que a cláusula de impenhorabilidade não impede o registro da hipoteca e que a promessa de venda não transferiu a propriedade à promitente compradora, sendo possível o registro do mandado em questão. O MM Juiz Corregedor Permanente julgou procedente a dúvida, mas apenas porque a hipoteca não poderia recair sobre a totalidade do bem imóvel, se a devedora é coproprietária da coisa.

De acordo com o entendimento do Relator do acórdão, a hipoteca judicial recaiu sobre a totalidade do bem imóvel, mas a executada é proprietária de parte ideal de apenas 44% do bem. Para o Relator, “trata-se de circunstância impeditiva do registro do mandado judicial, considerada a possibilidade de excussão, ínsita à garantia hipotecária: ora, o assento pretendido representaria violação do princípio da continuidade - comprometendo o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários -, e vulneração do princípio da disponibilidade, sob o ângulo quantitativo, porquanto a ninguém é dado transmitir mais direitos do que tem.”

Além disso, o Relator entendeu que, em virtude da promessa de venda, os direitos de dispor da coisa foram sensivelmente limitados, pois, em decorrência do registro do instrumento contratual, onde não se faz menção à existência de cláusula de arrependimento, a propriedade do imóvel permanece sob a titularidade da vendedora apenas como garantia do pagamento do preço. Por isso, constituído o direito real, os novos atos de disposição ou de oneração praticados pelo promitente vendedor em benefício de terceiros, ainda que de boa-fé, são ineficazes frente ao promitente comprador.

Posto isto, o Relator entendeu, em síntese, que à vista do seu conteúdo e de sua oponibilidade erga omnes, o direito real de aquisição atribuído à outra condômina obsta o registro constitutivo da hipoteca judicial. Ademais, a despeito da cláusula restritiva de impenhorabilidade não implicar a inalienabilidade do bem, não há, no caso concreto, como descartar seu potencial impediente do registro do mandado de hipoteca judicial. Por fim, o Relator afirmou que “as obrigações da devedora não nasceram de um direito real, não se qualificando, por conseguinte, e ao contrário do afirmado pela interessada, como propter rem: a sua fonte, na verdade, é o enriquecimento sem causa.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

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