Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de dispensa de Convenção de Condomínio no caso de incorporação imobiliária de casas geminadas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso de um registro de uma incorporação imobiliária de casas geminadas, é possível o incorporador dispensar a Convenção de Condomínio, considerando que as casas não terão despesas em comum?

Resposta: Considerando que a incorporação será realizada nos moldes da Lei nº 4.591/64, entendemos que deverá ser entregue, junto com a documentação prevista no artigo 32 da referida lei, a minuta da Convenção de Condomínio, eis que tal documento é obrigatório para o registro da incorporação:

“Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(...)

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;”

Ademais, embora não possa ser dispensada a minuta para ser registrada incorporação de casas geminadas, o registro definitivo não parece ser obrigatório salvo se normativa estadual assim o exigir.

Quando do registro da instituição de condomínio, no caso de casas geminadas, Mario Pazutti Mezzari, em artigo intitulado “Regularização da construção de duas ou mais unidades autônomas em um só lote. Casas assobradadas. Casas Geminadas”, publicado no Boletim do IRIB em Revista nº 338, p.79, esclarece o seguinte:

“Registro da instituição de condomínio

Devem ser seguidas as regras definidas pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado ou por qualquer outro convênio ou protocolo. Basicamente há que ser apresentado o memorial contendo a vontade declarada e assinada por todos, a individualização das unidades autônomas e a especificação das áreas comuns, mediante instrumento particular ou escritura pública, uma vez que a afetação ao regime jurídico não constitui, não extingue nem transmite direito real, situações para as quais o Código Civil, no artigo 108, dispõe que é necessária escritura pública.”

Assim, se a legislação local não exigir a referida convenção, entendemos que esta poderá ser dispensada no momento da instituição do condomínio, embora sua existência seja recomendável, pois, ainda que não existam despesas comuns, certamente existirão áreas comuns no empreendimento, cujo bom uso poderá ser regulamentado pela Convenção de Condomínio, além do estabelecimento de regras de convivência entre os condôminos.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do mencionado artigo, que poderá ser acessado através do link http://www.irib.org.br/publicacoes/pagina338/pdf.pdf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde