Em 30/03/2021

IRDR: condomínio horizontal é condenado por propaganda enganosa na venda de lotes

TJGO entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio de Condomínio que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote, apesar da lei municipal permitir, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade.

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) entendeu como prática de propaganda enganosa o anúncio do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que vendeu a possibilidade de construir em até 60% de cada lote. Apesar da promessa da empresa, a lei municipal permite, no máximo, taxa de edificação de 30% por unidade. Dessa forma, o colegiado fixou tese de condenação e dever de indenizar por danos morais, em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), cuja relatoria foi da desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis.

Como foram vários consumidores insatisfeitos suscitando a mesma questão de direito, o colegiado admitiu a instauração do IRDR no ano passado, a pedido, justamente, de um dos compradores lesados. Dessa forma, foi eleita uma causa piloto e as demais ficaram sobrestadas, aguardando julgamento para seguir a diretriz estabelecida pelo plenário, a fim de evitar sentenças e decisões divergentes.

Dever de informação

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece que os clientes têm direito a informações claras e precisas sobre os produtos vendidos, “com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade”, sendo vedadas a publicidade enganosa, abusiva e práticas comerciais desleais (artigos 6º, incisos III e IV, 30 e 37). A magistrada relatora elucidou que “a propaganda enganosa caracteriza-se pela conduta, comissiva ou omissa, do anunciante capaz de induzir o consumidor a erro sobre características essenciais do produto ou serviço”.

Dessa forma, na decisão, a desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis ponderou que a empresa ré agiu errado, ao divulgar, e inclusive colocar no regramento condominial, um usufruto do terreno de 60%, maior do que o permitido na Lei Complementar Municipal 132/2006, que impõe coeficiente de construção em 30% por lote. O diploma legal foi publicado quase 10 anos antes de o empreendimento ser inaugurado. “Faz-se imperioso o reconhecimento da propaganda enganosa perpetrada pelos vendedores dos lotes do Condomínio Terras Alphaville Anápolis, que anunciaram e inclusive estabeleceram normas internas com permissão de edificação em área superior ao disposto na lei que regulamenta a matéria”.

Causa piloto

Na causa eleita como paradigma, um casal de compradores alegou ter sido ludibriado, com falsas informações a respeito do lote. Eles alegaram que compraram como forma de investimento, mas houve desvalorização dos bens e, há quase três anos, tentam vender o imóvel, sem sucesso. Assim, os autores pediram danos morais, suspensão do contrato de compra e venda, bem como devolução da quantia paga e, por fim, danos materiais, sendo que apenas o último pleito foi indeferido pelo colegiado.

Sobre o dever de indenizar por danos morais, a desembargadora responsável pelo voto frisou que é foi “comprovada a conduta ilícita da publicidade enganosa e o dano experimentado pelo comprador, que se viu limitado a 30% da utilização do lote em condomínio de alto padrão. Da mesma forma, é evidente o nexo de causalidade entre conduta ilícita e dano”. A verba indenizatória foi arbitrada em R$ 15 mil.

Contudo, referente aos danos de ordem patrimonial, o Órgão Especial entendeu não ser aplicado ao caso, uma vez que “não restou demonstrado o efetivo prejuízo, pois, ainda que de forma limitada, havia a possibilidade de construção no lote e, por conseguinte, conclui-se pela disponibilidade de uso efetivo do imóvel”, conforme observou a relatora. Por fim, foi deferido o pedido de nulidade de contratos, com devolução de quantias pagas, sujeitas a juros e correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), uma vez que houve “indução a erro sobre elemento essencial do negócio jurídico”, finalizou a autora do voto. 

IRDR

Instituído pelo novo Código de Processo Civil (CPC), o IRDR visa, justamente, enfrentar uma questão jurídica comum, pleiteada em várias ações distintas. Uma vez sedimentada a orientação jurisprudencial, o TJGO pode decidir, com segurança jurídica e isonomia, a respeito do tema. Cabe sempre ao Órgão Especial analisar e julgar a admissão do incidente, que pode ser suscitado pelo magistrado ou relator, partes, Ministério Público e Defensoria Pública. Para conferir todos os IRDR julgados e em andamento, é possível acessar a página do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes (Nugep), na Seção Serviços, no site do TJGO. Veja decisão. 

Fonte: Centro de Comunicação Social do TJGO (Lilian Cury).

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