Em 19/01/2012

IRIB Responde: Alienação fiduciária. Imóvel – transmissão. Cessão de direitos

Imóvel alienado fiduciariamente somente pode ser transmitido mediante cessão de direitos.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da transmissão de imóvel alienado fiduciariamente. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre o tema, utilizando-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta:
Um imóvel alienado fiduciariamente através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bem como fora desse sistema, pode ser tornado intransferível? Qual o posicionamento adotado?

Resposta:
Nenhum imóvel alienado fiduciariamente pode ser transferido pelo devedor, via de regra o proprietário anterior.

Como regra geral, o que o devedor (ou garantidor, se o imóvel tiver sido dado em garantia por um terceiro) pode fazer é transferir o direito expectativo de reaver a propriedade, sempre com a indispensável anuência do credor, conforme explicitamente dispõe o art. 29 da Lei 9514.

“Art. 29 – O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

Outra questão relevantíssima é a que trata da inalienabilidade.

Se a operação garantida pela alienação fiduciária tiver sido feita no âmbito do SFH o devedor só poderá transferi-lo, a qualquer título, com a expressa anuência do credor, conforme determina o art. 1º, Parágrafo Único, da Lei 8.004/90:

“Art. 1º - O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação – SFH pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.

Parágrafo Único – A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativo a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financeira.”

Embora existam teses em sentido contrário, o devedor deixa de ter a propriedade plena do bem no momento do registro da alienação fiduciária, ficando apenascom o domínio direto.

Em nenhuma hipótese o imóvel poderá ser transferido mediante compra e venda, doação etc., pois o bem já foi excutido da propriedade do devedor e transferido ao credor. O que se pode fazer, nestes casos é a cessão de direitos a terceiros, com a devida anuência do agente financeiro , pois o devedor não possui a propriedade plena do imóvel (e sim direito aquisitivo), não podendo aliená-lo, uma vez que, tal patrimônio é retirado de sua propriedade e transmitido, em caráter resolúvel, ao credor, por conta da alienação fiduciária. Portanto, o que o devedor pode fazer é ceder os direitos à terceiro com a anuência do credor, como são transmitidos quaisquer direitos expectativos.  

Vejamos o que nos ensina Melhim Namem Chalhub:
 
"No momento inicial da aplicação da Lei nº 9.514/97, houve quem pensasse que a transmissão dos direitos do devedor fiduciante poderia ser contratada mediante compra e venda, e não por meio de cessão.

 Pouco importando a denominação que se atribua ao contrato, pois a cessão se rege p elas regras apl icáveis à compra e venda, o certo é que `a venda de bens incorpóreos, aí compreendidos os direitos, denomina-se cessão. Não tem finalidade de transferência do domínio propriamente dito, visto que este só se exerce sobre bens corpóreos, vale dizer, sobre coisas.'  

Com efeito, a compra e venda é definida no Código Civil e tem por objeto a transferência do `domínio de certa coisa' (art. 481).

Sucede que, na estrutura da alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário é que é titular do domínio, e não o devedor fiduciante; este é titular de direito aquisitivo e, portanto, só tem legitimidade para transmitir esse direito, donde, obviamente, não pode celebrar o contrato definido no art. 481 do Código Civil, que é o de transferên cia "de domínio de certa coisa." (CHALHUB, Melhim Namem. "Negócio Fiduciário", 4ª ed.rev. e at., Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 244-245).

Resumindo: Se a alienação fiduciária em garantia tiver sido celebrada no âmbito do SFH o devedor fiduciante só poderá transferir o imóvel concomitantemente à transferência do financiamento e com expressa anuência do credor (Lei 8.004/90, art. 1º).

Se a operação tiver sido celebrada fora do âmbito do SFH o imóvel não poderá ser transferido, mas o devedor poderá ceder seu direito aquisitivo a terceiro, mediante a autorização expressa do credor (Lei 9.514/97, art. 29).

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Comentários: Equipe de revisores técnicos

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

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