Em 30/10/2012

IRIB Responde - Compra e venda. Fração ideal – valor inferior a 30 salários mínimos. Escritura pública – exigibilidade.

É necessária a escritura pública de compra e venda para alienação de fração ideal, nos casos em que o imóvel tenha valor superior a 30 salários, quando o imóvel tiver valor superior a este limite

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca da exigibilidade de escritura pública para compra e venda de fração ideal com valor inferior a 30 salários mínimos, quando o imóvel tiver valor superior a este limite. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou acerca do assunto valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta
Um proprietário deseja alienar uma fração ideal de seu imóvel à terceiro, mediante instrumento particular. O imóvel possui valor superior a 30 salários mínimos, mas a fração a ser alienada tem valor inferior. Minha dúvida é: devo exigir escritura pública?

Resposta
Sim, você deverá exigir a escritura pública de compra e venda desta fração ideal, conforme redação do art. 108 do Código Civil, ainda que a transação tenha valor inferior a 30 salários mínimos. Isso porque, o valor a ser considerado é o do imóvel como um todo e não apenas o valor atribuído à fração.

Corroborando nosso entendimento, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, na “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda”, p. 6, assim explica:

“Se for vendida somente fração do imóvel e o valor da transação for inferior a 30 salários-mínimos (SM) pode ser por instrumento particular?

Não. Deve-se verificar o valor do imóvel inteiro e não da parte ou fração vendida. Em que pese haver entendimento contrário,2 a jurisprudência vem se firmando no sentido de que o art. 108 do Código Civil estabelece como parâmetro o valor do ‘imóvel’ e não o valor do negócio jurídico.3 Assim, tal valor deve corresponder à totalidade do imóvel, mesmo que esteja sendo vendida apenas uma parte, quinhão ou fração ideal. Do contrário, será possível que um terreno de valor superior a 30 SM seja fracionado e vendido em partes com objetivo de evitar-se a escritura pública, o que seria uma fraude à lei. Irrelevante, portanto, que o quinhão ou a fração negociada corresponda à parte do imóvel e que o negócio tenha valor abaixo de 30 salários-mínimos. Assim, deve sempre ser verificado o valor total venal do imóvel para fins de estabelecer se é necessária escritura pública para instrumentalizar a compra e venda.

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² Enunciado 289 da Jornada de Direito Civil. Art. 108: ‘O valor de 30 salários mínimos constante no art. 108 do Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis, é o atribuído pelas partes contratantes, e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública com finalidade tributária.’ Em sentido inverso, ver decisões abaixo.

³ ‘Instrumento particular de venda e compra de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos. Ofensa ao art. 108 do Código Civil. Obrigatoriedade de escritura pública. Irrelevância de o negócio ter valor inferior ao limite da lei, por corresponder a parte ideal do bem. Fracionamento do negócio que, se considerado, conduziria à fraude e ao esvaziamento do comando legal. Recurso não provido.’ (CSMSP: Ap. Civ. nº 1088-6/0). No mesmo sentido: Apelação Cível nº 989-6/4 da Comarca de Campinas, Ap. Civ. 1.121-6/1 da Comarca de Jundiaí, Ap. Civ. 0007514-42.2010.8.26.0070, da Comarca de Batatais.”

Finalizando, recomendamos consulta às Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, siga a normativa estadual, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde