Em 14/12/2011

IRIB Responde: Condomínio edilício. Unidade autônoma – fração ideal – cálculo. Condomínio de casas. Ampliação de construção – averbação.

Cálculo de fração ideal de unidade autônoma deverá ser realizado por profissional habilitado e sob a sua responsabilidade, na forma da lei.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta formulada acerca da forma de cálculo da fração ideal de um condomínio edilício e, na sequência, questão sobre a documentação exigida para ampliação de construção de unidade autônoma em condomínio de casas térreas. Confira como a Consultoria do IRIB se manifestou sobre os temas, contando, inclusive, com os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta:
Qual a forma de se calcular a fração ideal de um condomínio edilício? Seria pela área construída, nos temos da Lei nº 4.591/64, pelo valor do imóvel, ou fica a critério do incorporador/instituidor? Gostaria de saber também, quais os documentos necessários para se ampliar a construção de uma unidade autônoma de condomínio de casas térreas?

Resposta:
Os cálculos dar-se-ão por profissional habilitado e sob a sua inteira responsabilidade, na forma da lei. Acerca do cálculo da fração ideal, valioso é o ensinamento de Mario Pazutti Mezzari, contido em sua obra "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 48-49:

"A Lei 10.931/2004 resolveu dois problemas criados quando da edição do Código Civil: deixou a critério do profissional que elaborar os cálculos, com base nas instruções que lhe der o proprietário da obra, a escolha do critério de cálculo da fração ideal de terreno, seja proporcional à área construída, seja proporcional ao valor ou adotando qualquer outro critério minimamente justificável do ponto de vista matemático e jurídico; e, como segundo reflexo positivo, voltou a adotar a dicção da Lei 4.591, de 1964, ao determinar que a fração ideal fosse identificada sob a forma decimal ou ordinária, no que a redação original do Código de 2002 havia sido silente."

Em relação ao segundo questionamento, entendemos que o pedido de averbação de ampliação de unidade autônoma de casas térreas deve ser instruído de requerimento, planta aprovada pela Prefeitura e CND do INSS. Mas além dessa documentação, a solução passa pela verificação do critério que foi utilizado para fixação da fração ideal da unidade:

(1) Se a fixação das frações ideais das unidades levou em consideração a área edificada: a alteração da área construída da unidade terá como reflexo o aumento da fração ideal daquela unidade no terreno e nas partes comuns, o que acarretaria alteração na especificação do condomínio, demandando aprovação de 100% dos condôminos em assembléia regularmente convocada para tal fim.

(2) Se a fixação das frações ideais das unidades levou em consideração outro critério (valor da unidade, área de uso exclusivo, etc), a alteração na área edificada não terá nenhum reflexo na especificação do condomínio (como um todo), pois alterará apenas a área daquela unidade.

Em qualquer hipótese, contudo, deve ser verificado, ainda:

a) se houve anterior registro de incorporação imobiliária na qual há previsão específica de ampliação das edificações dentro dos limites da área de uso exclusivo;

b) se houve anterior registro de incorporação imobiliária na qual não consta a previsão da alínea acima, caso a alteração se dê antes do registro da instituição e especificação do condomínio, deve ser colhida a anuência dos adquirentes das demais futuras unidades, que tenham seus títulos aquisitivos registrados;

c) se o condomínio já foi instituído, verificar se a instituição e convenção de condomínio prevê alguma regra ou exigência específica sobre o assunto (como por exemplo a possibilidade de ampliação da unidade dentro dos limites da área de uso exclusivo, ou a aprovação da ampliação em reunião específica do condomínio, etc);

d) se há restrição urbanística que imponha limites à edificações que eventualmente não esteja sendo obedecida com a ampliação

e) se a edificação não atinge área comum, caso em que será necessária a anuência de 2/3 dos condôminos (art.1342 do Código Civil)

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentários: Equipe de revisores técnicos