Em 06/11/2012

IRIB Responde - Parcelamento de solo. Extinção de condomínio – desmembramento de lote.

Questão esclarece dúvida acerca de desmembramento de lote.

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca de averbação de desmembramento de lote. Veja como o grupo de revisores técnicos do Boletim Eletrônico do IRIB se manifestou:

Pergunta
Um lote é objeto da matrícula nº xxxxx no Registro de Imóveis, e é de propriedade de 2 pessoas. Como o lote possui uma área de 620 m2, o município aprovou o seu desmembramento em 2 lotes, cada um com 310 m2. Os proprietários pretendem averbar o desmembramento e promover a divisão, ficando cada um com um lote. Consulta como devem proceder os proprietários:

a) Deve ser feita a averbação do desmembramento e depois disso pode-se promover uma escritura pública de divisão, cada um ficando com um lote.

b) Promove-se a averbação do desmembramento, e como neste caso, cada um dos proprietários fica titular de 50% de cada lote, depois é necessário que seja lavrada escritura de venda recíproca de frações ideais correspondentes a 50% de cada lote, ficando ao final cada um proprietário de 1 lote. O grande problema é que na segunda hipótese existe o pagamento do imposto de transmissão, o que onera a negociação.

Outra pergunta: qual é o momento que devemos ter de base para diferenciar a divisão de uma permuta de frações ideais, num caso com o este?

Resposta
A divisão para extinção de condomínio deve sempre implicar em parcelamento do solo. Por isso, primeiro deve ser elaborada uma planta contendo a subdivisão do imóvel em quinhões. Posteriormente, cabe aos condôminos, por meio da escritura de divisão, estabelecer qual quinhão caberá a cada condômino, extinguindo-se o condomínio.

Contudo, para o parcelamento do solo há pré-requisitos que devem ser observados:

a) Tratando-se de imóvel rural, é necessário que os imóveis resultantes da divisão obedeçam à Fração Mínima de Parcelamento fixada pelo INCRA.

b) Tratando-se de imóvel urbano, é necessária a aprovação municipal.

No caso em questão, os proprietários querem extinguir um condomínio existente em um lote urbano. A divisão de imóvel urbano é um ato composto, que demanda dois procedimentos: aprovação urbanística e escritura de divisão.

Por isso é necessário que primeiro seja feito o parcelamento do solo fazendo surgir dois quinhões (dois novos lotes). Esse parcelamento deve ser aprovado pelo órgão competente da Prefeitura Municipal, pois a ele caberá examinar se foram obedecidas as exigências urbanísticas da legislação municipal tais como tamanho mínimo de lote, frente mínima etc.

Com base na aprovação municipal do desdobro, deve ser lavrada a escritura de divisão, na qual as partes declaram a vontade de extinguir o condomínio, devendo o tabelião mencionar que o Município já aprovou o parcelamento do solo, ou desdobro. Por isso é importante, embora não seja essencial, que a aprovação municipal do desdobro já seja mencionada na escritura de divisão. Isso comprova que não houve apenas a vontade de parcelar o solo, mas ao contrário, que o parcelamento foi consequência da vontade de extinguir o condomínio pela divisão.

Após essas providências, o interessado apresentará ao Registro de Imóveis, no mesmo momento:

a) a planta aprovada e a certidão da aprovação;

b) memorial descritivo dos imóveis;

c) ART ou RRT do profissional que elaborou os trabalhos (planta e memoriais);

d) Escritura de divisão.

O processo de registro da divisão de imóvel urbano é semelhante à divisão de imóvel rural. Nesse último, averba-se na matrícula mãe o seu encerramento com base na divisão, abrem-se matrículas para todos os quinhões em nome de todos os condôminos e registra-se em cada uma a divisão. O mesmo procedimento deve ser utilizado na divisão de imóvel urbano. Ou seja:

(1) averba-se na matrícula mãe o seu encerramento com base na divisão do imóvel, informando-se que o parcelamento do solo foi devidamente aprovado pela municipalidade, constando os dados da aprovação;

(2) abrem-se as matrículas dos lotes resultantes da divisão em nome de todos os condôminos;

(3) registra-se no R.1 a escritura de divisão (*).

(*) Esse é o procedimento adotado pelas Normas de Serviço da CGJ de São Paulo, conforme item 57 do Cap.XX: “Quando houver divisão de imóvel, deverá ser aberta matrícula para cada uma das partes resultantes, sendo registrado, em cada matrícula, o título da divisão. Na originária, averbar-se-á a circunstância, com subsequente encerramento.”

Hipótese diferente ocorre quando os condôminos, em um primeiro momento, desejam apenas parcelar o imóvel e só após, em outro momento, decidem extinguir o condomínio. Aqui não há um ato composto, mas dois distintos: parcelamento do solo e extinção do condomínio pela divisão.

O ato inicial, parcelamento do solo, é autônomo, sem nenhuma ligação com a futura divisão. Não há a intenção de extinguir o condomínio, apenas de parcelar o imóvel. Nesse caso, haverá apenas a averbação da aprovação do desdobro na matricula mãe.

Alguns registradores entendem não caber o encerramento da matrícula matriz e a abertura das matrículas dos novos lotes em virtude de não haver nenhum ato registral a ser praticado, interpretando literalmente a norma do art. 228 da Lei 6.015/73. Contudo, em nome da boa prática registral e amparado no principio da unitariedade matricial, é usual o encerramento da matricula mãe e a abertura de matricula autônoma para cada lote em nome de todos os condôminos. Todos passam a ser coproprietários em cada lote na mesma proporção da matricula matriz. Assim, no futuro, quando esses condôminos resolverem extinguir o condomínio, já não mais existirá um único imóvel e sim vários. Por isso essa transação não será interpretada como divisão, pois o parcelamento do solo não fez parte do processo da divisão tendo ocorrido em momento bem anterior, não havendo nenhum liame entre os dois atos.

Portanto, para ser "divisão" deve haver o surgimento de novos imóveis, fruto do desdobro e concomitante extinção do condomínio. Se ao contrário, o imóvel já foi parcelado há muito tempo e só agora é apresentada a extinção do condomínio, não teremos divisão e sim permuta de frações ideais. Mesmo que a escritura seja lavrada como se fosse divisão, deve ser recepcionada como permuta de frações ideais, com pagamento de ITBI.

Em São Paulo, há uma decisão que bem reflete esta questão. No caso, havia vários imóveis (com matrículas próprias) em condomínio entre várias pessoas. Foi elaborada uma escritura de "divisão", cada um ficando com um imóvel. O Conselho da Magistratura paulista entendeu que

A intenção dos partícipes do ato negocial foi, à evidência, eliminar a comunhão, e, para essa consequência, permutaram as frações ideais de que titulares. A circunstância de firmarem escritura de divisão de condomínio ao invés de escritura de permuta de partes ideais não desnatura a substância de sua expressa voluntariedade. Existe, aliás, previsão expressa em lei para que, nas declarações de vontade, se atenda mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem. Conforme bem assinala o Dr. Curador, invocando o superior magistério de Agostinho Alvim, os problemas da Dogmática não se resolvem pela taxonomia (Estudos e Pareceres de Direito Tributário, vol. 2/15, 1978, Ed. RT, fls.).

(...)

De fato, tendo havido, no caso, conforme acima analisado, verdadeira permuta de partes ideais de imóveis, tal negócio jurídico constitui, em princípio, fato gerador do ITBI, a ensejar o seu recolhimento, sem o que não se admite o ingresso do título no registro. (Ap.Civ. 899-6/3)

No mesmo sentido o que foi decidido na Apelação Cível n. 267.112:

Tratando-se de comunhão sobre diversos imóveis rurais, extingui-la com atribuição de domínio exclusivo de um deles a determinado consorte implica, à evidência, permuta de frações ideais. Se todos tinham apenas partes ideais sobre todas as coisas, e, pois, nenhum ostentava propriedade exclusiva sobre uma delas, quando vem, por força de negócio jurídico rotulado de divisão e extinção do condomínio, a ocorrer esta situação, aquele que recebeu o domínio exclusivo transferiu aos outros as parcelas ideais de que era titular sobre os demais prédios e, em troca, transmitiram-lhe os outros as frações que possuíam sobre o imóvel que se tornou de propriedade exclusiva. E o correspondente negócio jurídico encobre autêntica permuta, que é fato gerador do imposto de transmissão. No mesmo sentido RT 297/606, 292/638 e 287/645. (Sentença proferida na 1ª Vara de Registros Públicos em 06.01.1984).

Observa-se, ainda, que mesmo havendo um lapso temporal entre a aprovação do desdobro e a data da escritura de divisão isso pode não configurar permuta de frações ideais, podendo ainda ser considerada divisão. Isso porque a lavratura de uma escritura demanda formalidades que por vezes tornam o processo moroso com a colheita de assinaturas, juntada de documentos, fatos que podem levar à existência de um lapso temporal entre os dois procedimentos. Nesse caso, caberá ao registrador verificar se é hipótese de divisão ou permuta de frações ideais, examinando as declarações existentes na escritura.

Cabe, portanto, ao registrador avaliar o caso concreto, analisando o tempo decorrido entre a aprovação do parcelamento do solo e a escritura de divisão, estabelecendo se houve um ato composto (desdobro para fins de divisão) ou dois atos distintos (desdobro + permuta de frações ideais).

Finalizando, recomendamos consulta às Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, siga a normativa estadual, bem como a orientação jurisprudencial local.

Comentários: Equipe de revisores técnicos