TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0039775-49.2013.4.01.3800/MG

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN (Relator):

Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando de Souza Monteiro contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta da 14ª Vara da Seção Judiciária do Estado de Minas Gerais, que julgou improcedente a pretensão de reconhecimento do seu direito à propriedade de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos (fls. 297-307).

2. Sustenta o apelante, em síntese, que sempre agiu como se proprietário fosse dos imóveis, tanto que regularizou todas as pendências fiscais, conforme demonstram os comprovantes de quitação do IPTU; que a primeira ré não apresentou quaisquer justificativas plausíveis para o fato de ter alienado os imóveis para o apelante e posteriormente para terceiros; que a suposta boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis; que a jurisprudência do col. STJ reconhece a validade dos contatos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo inclusive legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos; e que na audiência de instrução e julgamento a primeira apelante, apesar de negar validade ao contrato, reconhece que o assinou.

3. Contrarrazões às fls. 333-337 (Emerson Diniz Ferreira e outros), 339-346 (Marcos Aurélio Oliveira Silva) e 348-353 (Construções e Empreendimentos Tucuruí Ltda. e outros).

É o relatório.

Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN

Relator

V O T O

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSTERIOR ALIENAÇÃO DOS MESMOS BENS A TERCEIROS. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

I  – Consoante o art. 1.227 do Código Civil, “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

II  – Já o art. 1.245, caput, é expresso quando preceitua que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, reforçando o § 1º que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

III   – O art. 1.417, por sua vez, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

IV  – Contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes), imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos posteriores entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação.

V  – Muito embora o fato de que o autor recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade erga omnes ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

VI  – Ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores.

VII   – O col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes.

VIII   – O contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

IX  – Recurso de apelação do autor a que se nega provimento.

O Exmo. Sr. Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN (Relator):

Consoante o art. 1.227 do Código Civil, “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

2. Já o art. 1.245, caput, é expresso quando preceitua que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, reforçando o § 1º que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

3. O art. 1.417, por sua vez, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

4. No presente caso, o autor, ora apelante, firmou com a primeira ré contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes)  sitos no Bairro Fernão Dias,  Município de Esmeraldas/MG, conforme fls. 19-21, imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos posteriores entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação.

5. O autor traz em sua defesa o argumento de que sempre se portou como proprietário, tanto que recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente.

6. Ocorre que, muito embora tal fato possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato.

7. Com efeito, é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade erga omnes ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

8. Assim, ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores.

9. Ademais, não obstante os precedentes colacionados, o certo é que o col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes, o que não restou demonstrado na espécie, verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO.

1.    A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes.

2.    No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.

3.   Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ.

4.    Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017+)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA "G", DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.