Em 31/03/2016

Patrimônio de afetação – imóvel gravado com hipoteca

Questão esclarece dúvida acerca da instituição de patrimônio de afetação em empreendimento gravado com hipoteca

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da instituição de patrimônio de afetação em empreendimento gravado com hipoteca. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível o registro de Patrimônio de Afetação em um empreendimento gravado com hipoteca? Se positivo, como proceder quando uma unidade deste empreendimento já foi vendida e já teve sua matrícula aberta?

Resposta: Para respondermos seus questionamentos, vejamos o que nos explica Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 155:

“Se já houver sido negociada alguma unidade, o incorporador deverá obter a anuência do titular do direito aquisitivo. A anuência poderá constar diretamente no próprio requerimento ou em documento à parte. A exigência encontra-se no artigo 31-B da Lei nº 4.591, de 1964, incluído pela Lei nº 10.931, de 2004.

Conforme dispõe o parágrafo único do citado artigo 31-B, não consistirá empecilho à averbação do patrimônio de afetação a eventual existência de registro de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

Caso alguma unidade tenha sido objeto de matrícula própria, dentro das regras legais e das normativas estaduais, a averbação deverá estender-se também a ela. As razões para assim afirmar podem ser resumidas nos seguintes pressupostos: (1) a instituição de patrimônio de afetação abrange a totalidade do empreendimento; (2) o patrimônio de afetação não constitui um gravame sobre o imóvel, ao contrário, é um instituto que visa a proteger os compradores, os credores por produtos e serviços fornecidos ao empreendimento e credores com direito real sobre o imóvel; (3) os imóveis já vendidos continuam a integrar o patrimônio de afetação e serão protegidos pela instituição, nos casos previstos em lei; (4) as unidades vendidas a preço fixo, sem financiamento, terão a proteção do patrimônio de afetação, porque as obras que restam (tanto na unidade propriamente dita, quanto nas áreas comuns) e as obrigações ainda por saldar (impostos, despesas, salários, etc.) também estarão incluídas nestas garantias; (5) as unidades vendidas com financiamento para sua construção, também continuarão garantidas pelo patrimônio de afetação, quanto ao restante das obras e demais obrigações; (6) o comprador poderá integrar a Comissão de Representantes, não importando para tanto se ele é titular da propriedade plena, se existe hipoteca ou, até mesmo, se titula apenas o direito real de aquisição (nas alienações fiduciárias).

Para que a proteção do patrimônio de afetação não fique limitada só às unidades remanescentes em nome do incorporador, é que existe a necessidade de averbação na matrícula-mãe e em todas as matrículas-filhas, eventualmente abertas em decorrência da técnica registral empregada.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados do IRIB Responde