Em 05/06/2024

Penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial: saiba os posicionamentos dos participantes

Audiência Pública foi promovida pelo STJ na segunda-feira, 03/06/2024.

Conforme noticiado anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou, em 03/06/2024, uma Audiência Pública para debater a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida de condomínio. O evento foi determinado pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira, Relator do Recurso Especial n. 1.929.926/SP (REsp), e contou com a participação especialistas de diversas entidades bancárias e do mercado imobiliário.

Para o Ministro Relator, a justificativa para sua realização reside na divergência existente entre os entendimentos da Terceira e da Quarta Turma, bem como “a relevância social da controvérsia, que pode afetar, de um lado, a sustentabilidade financeira dos condomínios e, de outro, o custo do crédito imobiliário”.

A Audiência Pública teve como expositores: a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC-SP); a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI); a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI); a Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN); a Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON); a Caixa Econômica Federal (CEF) – que é parte no processo; o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de Pernambuco (SECOVI-PE); a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP); a Academia Nacional de Direito Notarial e Registral (AD NOTARE); a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC); o Sindicato Patronal de Condomínios Residenciais, Comerciais, Mistos e Empresas Administradoras de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto região sul (SIPCES); e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (SECOVI-SP).

Participantes e posicionamentos

De acordo com o STJ, o representante da AABIC-SP, da ABADI e da ABMI, Rubens Carmo Elias Filho, pontuou, dentre outros aspectos, que “a penhora do imóvel para pagamento das dívidas condominiais deve ser possibilitada em situações determinadas, de forma a preservar tanto o crédito da alienação quanto o crédito condominial.”

Anselmo Moreira Gonzalez, representante da FEBRABAN, ressaltou que “há 20 anos o STJ entende que as dívidas de condomínio não podem levar à penhora do imóvel” e que “não há nenhuma alteração no contexto socioeconômico do Brasil que justifique a alteração dessa jurisprudência.”

O representante da ANACON, Augusto de Paiva Siqueira, “defendeu a admissão da penhora para o pagamento das dívidas condominiais.” Por sua vez, Alaim Giovani Fortes Stefanello, representante da CEF, afirmou que “a solução é adotar a regra prevista no artigo 22, parágrafo 6º, da Lei 9.514/1997, segundo a qual o condômino que não honrar com as suas obrigações terá o financiamento encerrado antecipadamente. Com isso, observou, o imóvel é levado a leilão, quitam-se as dívidas do condomínio, e o bem volta a atender ao seu fim social, com outra pessoa podendo usufruir dele.” Stefanello pediu “a manutenção da jurisprudência consolidada do STJ, no sentido da impossibilidade da penhora do imóvel, mas com a possibilidade da penhora dos direitos do contrato, sem que se relativize o instituto jurídico da alienação fiduciária, prevista em lei, e sem que se penalize com o aumento do custo do crédito e a diminuição da oferta de imóvel, especialmente, a população de baixa renda.”

Thiago Dueire Lins Miranda, representante do SECOVI-PE, “defendeu a possibilidade de o imóvel alienado ser levado à hasta pública em virtude dos débitos condominiais.” Entretanto, para ele, o credor fiduciário deve integrar previamente o polo passivo da demanda ou, ao menos, ser citado como interessado.

Representando a ABECIP, Melhim Namem Chalhub defendeu “a preservação da jurisprudência do STJ no sentido de que o devedor fiduciante deve responder pelas obrigações condominiais.” Em nome da AD NOTARE, Marcus Vinicius Kikunaga “defendeu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.”

Pela ABRAINC, Regina Céli Silveira Martins se pronunciou em defesa da impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente e, pelo SIPCES, Roberto Garcia Merçon defendeu a penhora do imóvel na fase executória, indicando que “os condomínios que mais trazem as execuções de cobrança são os condomínios do Minha Casa, Minha Vida.”

Por fim, representando o SECOVI-SP, José Carlos Baptista Puoli argumentou que “a penhora, caso cabível, deve se dar única e exclusivamente em cima dos direitos creditícios decorrentes da alienação fiduciária.”

Para saber mais detalhes de cada posicionamento, clique aqui e acesse a íntegra da notícia publicada pelo STJ.

Assista a íntegra da Audiência Pública: