Em 30/10/2025

Professores brasileiro e guatemalteca ministram aula de Direito Registral na Universidade Pompeu Fabra de Barcelona

Aula foi ministrada pelo Ex-Presidente e Conselheiro do IRIB, Sérgio Jacomino.

A convite de Nicolás Nogueroles, registrador espanhol e professor da Universidade Pompeu Fabra (UPF), o registrador brasileiro e ex-Presidente e Conselheiro do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Sérgio Jacomino, e Lavínia Figueroa, ex-registradora Geral da Propriedade e atual diretora da Escuela Registral del Registro General de la Propiedad de Guatemala, ministraram aula de introdução aos sistemas registrais de seus países.

Sérgio Jacomino, IRIB; Carlos Gomez Ligüerre, (Fundação Alexander von Humboldt de Hamburgo e chefe de Departamento da Faculdade de direito da UPF); Lavínia Figueroa (Escola de Registradores da Guatemala) e Nicolás Nogueroles (registrador e professor da UPF).

Jacomino expôs um quadro histórico do desenvolvimento do sistema registral brasileiro, enfrentando os seguintes temas: (1) Ocupação territorial e colonização no Brasil e (2) O que se registra no Registro de Imóveis do Brasil? Segurança Jurídica nas transações imobiliárias.

A professora guatemalteca apresentou um panorama sobre o sistema registral de seu país, produzindo o texto que o Boletim do IRIB reproduz abaixo.

Registro da Guatemala

O sistema registral imobiliário guatemalteco possui uma trajetória de 148 anos, recentemente comemorados em setembro passado. Ao longo de toda a sua história, tem-se utilizado o sistema de fólio real como modelo único em todo o território da República da Guatemala. Isso permitiu o desenvolvimento de um método sólido e eficaz para o registro de direitos desde o período da independência até os dias atuais.

Uma característica fundamental do sistema registral guatemalteco é a publicidade registral, pois as inscrições produzem efeitos erga omnes. Assim, tudo o que se encontra inscrito goza de presunção de veracidade, reconhecida tanto pelos tribunais e repartições públicas quanto pelos particulares.

Em consequência, considera-se que o registro guatemalteco confere oponibilidade do inscrito, em contraste com a inoponibilidade do que não está inscrito.

A publicidade material se efetiva mediante acesso eletrônico, com baixo custo e tempo de resposta reduzido, serviço que se acha disponível 24 horas por dia – embora também seja possível o acesso presencial, dentro do horário regulamentar.

No campo doutrinário, destaca-se a distinção entre registros de efeitos declarativos e constitutivos. Na Guatemala, não há norma expressa que defina essa natureza. Contudo, dada a robustez da qualificação registral, que atua de forma equilibrada e sem invadir as esferas notarial ou judicial, pode-se afirmar que o registro tem efeitos constitutivos. Isso porque, se um título registrável não logra acesso ao registro, o adquirente ainda não é plenamente proprietário, uma vez que a inscrição registral é o ato que confere juridicamente essa qualidade – seja em casos de propriedade, usufruto ou outros direitos reais.

Outro aspecto relevante diz respeito à natureza numerus clausus do sistema. Na Guatemala, para que um ato ou contrato seja registrável, é indispensável que exista previsão legal expressa. Essa exigência se aplica tanto nos casos de fechamento da cadeia dominial quanto na constituição de direitos que devam valer erga omnes, consolidando a segurança jurídica do sistema.

É essencial mencionar que o Registro da Propriedade é o único registro expressamente mencionado na Constituição Política da República da Guatemala, vigente desde 1985. Embora não exista uma lei específica que discipline detalhadamente a instituição registral, há normas relevantes no Código Civil e em dois acordos governamentais expedidos pelo Presidente da República em 2005 – um referente ao regulamento do Registro e outro aos emolumentos relativos aos serviços registrais.

O Registro da Propriedade é uma instituição pública, sujeita à prestação de contas e às regras de contratação de bens, serviços e pessoal aplicáveis à administração pública. Contudo, distingue-se por não receber recursos do erário público: sua manutenção decorre integralmente (100%) das receitas provenientes dos serviços que presta.

Em termos tecnológicos, o registro guatemalteco mantém um nível elevado de modernização. Desde 1995, as inscrições são realizadas eletronicamente, com uso progressivo de assinatura eletrônica avançada. A preservação das informações sempre foi prioridade – tanto na era do suporte em papel quanto na atual gestão digital.

O Registrador é nomeado pelo Presidente da República, e há atualmente dois registros principais: o Registro Geral da Propriedade, sediado na capital, e o Segundo Registro da Propriedade, com sede em Quetzaltenango. Embora não exista uma carreira registral legalmente estruturada, os cargos são geralmente preenchidos mediante concursos públicos ou análise de currículos de candidatos com perfil técnico adequado, assegurando a qualidade da inscrição e a fé pública registral.

Quanto às inovações tecnológicas, o Registro da Guatemala ainda não adotou blockchain nem sistemas de titularização, mas já iniciou uma nova etapa de transformação com o uso prudente e corajoso da inteligência artificial.

Por fim, destaca-se a atuação da Escola Registral do Registro Geral da Propriedade, fundada em 2009, que promove atividades de formação e capacitação acadêmica para servidores e usuários externos. A instituição entende que, embora universidades e profissionais do direito (notários, juízes e advogados) contribuam para o desenvolvimento do sistema registral, o registro também deve desempenhar um papel formativo e científico, voltado ao fortalecimento e à proteção do direito de propriedade como pilar essencial da segurança jurídica no país.

Fonte: IRIB, com informações de Sérgio Jacomino.

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