Em 23/06/2015

STJ: Alienação fiduciária. Débito – quitação após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

É possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, uma vez que o vínculo entre as partes se encerra pela alienação em leilão público, após a lavratura do auto de arrematação.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.518.085 – RS, onde se decidiu ser possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/97) após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, uma vez que o vínculo entre as partes se encerra pela alienação em leilão público, após a lavratura do auto de arrematação e que a utilização abusiva do direito de quitação de débito, mediante inadimplência contratual consciente, com frustração intencional das expectativas do agente financeiro e de terceiro de boa-fé, afasta a aplicação deste direito. O acórdão teve como Relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido em caráter excepcional.

No caso em tela, a recorrente propôs, na origem, ação de consignação em pagamento em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando o depósito do valor integral de venda do imóvel objeto de garantia em contrato de alienação fiduciária, para fins de quitação de débito existente entre as partes. O juízo a quo extinguiu o processo sem resolução do mérito, ao fundamento de que, com a consolidação da propriedade em favor da CEF, não haveria mais relação contratual, tampouco débito ou mora, carecendo a recorrente de interesse processual, sendo esta decisão mantida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Inconformada, a recorrente interpôs Recurso Especial, sustentando, em síntese, que a relação contratual entre as partes somente se extingue com a alienação válida do imóvel, e não com a consolidação da propriedade e que a possibilidade de quitação do débito se estende até a assinatura do auto de arrematação, sendo desnecessária a indicação de qualquer justificativa para a mora do devedor.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a Terceira Turma do STJ, ao debruçar-se sobre o procedimento da execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, reconheceu a existência de duas fases distintas, de modo que a alienação fiduciária de bem imóvel se inicia com a consolidação da propriedade, mas o vínculo contratual somente se dissolve com a posterior alienação do bem a terceiros, mediante leilão. Desta forma, enquanto não resolvido o vínculo contratual, a possibilidade de quitação da dívida pelo devedor fiduciário até a data da arrematação deve ser admitida.

Entretanto, o Relator observou que a conduta da recorrente, que se manteve no imóvel por sete anos sem qualquer pagamento e ainda se encontra na posse do bem, é uma afronta à boa-fé objetiva. Diante de tal fato, o Relator afirmou que a jurisprudência construída a partir da interpretação dos dispositivos da Lei nº 9.514/97 e do Decreto-Lei nº 70/66 “tem por objetivo proteger o devedor inadimplente de uma onerosidade excessiva quanto à execução do débito; e não beneficiar a adoção consciente da inadimplência do contrato para ao final cumpri-lo, porém por forma diversa da contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante.” O Relator ainda afirmou que já houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, o qual, mesmo após a arrematação na forma do edital e da lei, ainda não alcançou a imissão na posse.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.