Em 01/11/2012

STJ: Cédula de crédito rural. Hipoteca. Promessa de compra e venda – credor hipotecário – anuência.

Promessa de compra e venda de imóvel hipotecado em virtude de cédula de crédito rural depende de autorização do credor hipotecário.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, através de sua Quarta Turma, o Recurso Especial nº 908.752 – MG, onde se decidiu que é necessária a prévia anuência do credor hipotecário, por escrito, para a venda de bens gravados por hipoteca cedular, nos termos do art. 59 do Decreto-lei nº 167/67, bem como a não prevalência da regra geral do Código Civil sobre a norma especial do mencionado artigo. O acórdão teve como Relator o Ministro Raul Araújo e foi julgado desprovido por unanimidade.

No caso em tela, o recorrente apresentou ao Registro Imobiliário, na qualidade de promitente comprador dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda, datados de 20/02/2002. O Registrador, ao qualificar o título, exigiu do apresentante a anuência por escrito dos bancos credores, por se tratar de promessa de compra e venda de imóveis hipotecados por hipoteca cedular e por conter, nas cédulas do primeiro banco, a obrigação expressa de não alienar e/ou gravar em favor de terceiros os bens vinculados em garantia.

O juízo a quo, ao decidir sobre o pedido, entendeu que o contrato em questão não poderia ser registrado sem as devidas providências legais, entendimento mantido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Inconformado com as sentenças o recorrente interpôs Recurso Especial, sustentando, preliminarmente, violação ao art. 201 da Lei nº 6.015/73, na medida em que não foi devidamente intimado para impugnar a dúvida suscitada e, quanto ao mérito, violação ao art. 677 do Código Civil de 1916, alegando que o gravame real não impede nem pode impedir a alienação dos bens imóveis, bastando que o credor hipotecário tenha ciência do negócio e que o Decreto-lei mencionado não possui o condão de supremacia à norma legal ordinária, Código Civil.

O Relator, ao proferir seu voto, em relação à alegação preliminar, entendeu que o recorrente realmente não foi devidamente intimado. Contudo, tal fato não trouxe nenhum prejuízo ao direito de manifestação do recorrente, tanto que assim o fez. Quanto ao mérito, entendeu que, a hipótese em análise diz respeito à hipoteca cedular, disciplinada por norma especial (Decreto-lei nº 167/67). Assim, a regra geral do Código Civil não exclui a aplicação da norma especial contida no mencionado art. 59, que condiciona a venda de bens hipotecados por meio de cédula de crédito rural à previa anuência do credor. Para o Relator, o Decreto-lei nº 167/67 é norma específica que se destina a disciplinar o financiamento concedido para o implemento de atividade rural, prevalecendo sobre a regra de caráter geral.

Posto isto, merece destaque o seguinte trecho do acórdão:

“Como no direito brasileiro, apenas mediante o registro, no cartório de imóveis, da promessa de compra e venda celebrada com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, é que o comprador adquire direito real sobre o imóvel (Código Civil de 2002, art. 1.417; Lei 4.591/64, art. 32, § 2º), a promessa de compra e venda dos imóveis objeto destes autos não poderá ser registrada enquanto não houver a anuência dos credores hipotecários, nos específicos termos do art. 59 do Decreto-Lei 167/67.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

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