Em 23/09/2022

Taxa de manutenção em loteamento: anuência do comprador legitima cobrança antes da Lei n. 13.465/2017

Decisão foi proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial n. 1.569.609-SP (REsp), entendeu, por unanimidade, que, tendo havido a concordância do adquirente no momento da compra, é válida a cobrança de taxa de manutenção das áreas comuns por administradora de loteamento, mesmo antes da promulgação da Lei n. 13.465/2017. O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi, tendo participado do julgamento os Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

No caso em tela, um grupo de proprietários ajuizou ação declaratória de inexistência de obrigação contra a administradora do loteamento em que possuíam terrenos, em virtude da cobrança de taxa destinada à manutenção das áreas comuns, sob a alegação de inexistência de legislação que os obrigassem ao pagamento da taxa. De acordo com os Recorrentes, mesmo em se tratando de um condomínio, as decisões sobre sua administração deveriam ser aprovadas em assembleia, o que não ocorreu, inviabilizando por completo a exigência de pagamento. Em contrapartida, a Recorrida argumentou que desde a constituição do loteamento, foi estabelecido contrato-padrão com a previsão de que haveria serviços de conservação cujo custeio seria rateado entre os proprietários, e que, durante vários anos, os autores pagaram a mensalidade sem qualquer oposição, tendo os serviços sido efetivamente prestados. Ao julgar o caso, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) entendeu que a cobrança da taxa era válida, tendo em vista que os proprietários sabiam da sua exigência quando assinaram o contrato. A decisão foi mantida pelo STJ no primeiro julgamento do recurso e reexaminada para eventual juízo de retratação, após o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário n. 695.911-SP (Tema 492).

Ao julgar o REsp, a Relatora entendeu que a primeira decisão proferida pela Terceira Turma não conflita com o entendimento do STF, o qual diz respeito à situação em que não há regulamentação legal nem manifestação de vontade das partes. De acordo com a decisão proferida pelo STF, “é inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/1917 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.”

Fundamentando seu Voto, Nancy Andrighi destacou diversos pontos do acórdão proferido pelo TJSP, onde se reconhece que os compradores dos terrenos estavam cientes de que teriam de arcar com as taxas. Além disso, a Ministra ressaltou que, de acordo com os autos, a aquiescência dos compradores com esse pagamento constou dos contratos, cujo modelo estava registrado no Cartório de Imóveis, e que a situação é diferente da julgada pelo STF.

Veja a íntegra do Acórdão.

Fonte: IRIB, com informações do STJ. 

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