Em 12/04/2012

TJMG: Condomínio – extinção – imóvel indivisível. Alienação judicial. Usufruto.

Condômino pode requerer alienação judicial de imóvel indivisível, mesmo que o bem esteja gravado com usufruto.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, através da 17ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0686.05.152167-8/001, onde se entendeu que o condômino pode requerer, a qualquer tempo, a alienação judicial da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão, quando não for possível o uso e gozo em conjunto de imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência previsto no art. 1.322, do Código Civil. O decisum abordou também a questão da pendência de usufruto sobre o bem em condomínio, gravame que não impede a alienação judicial do bem. O acórdão teve o Desembargador Eduardo Mariné da Cunha como Relator e o recurso foi, por unanimidade, improvido.

Trata-se, na origem, de ação de dissolução de condomínio. No caso em tela, o condomínio foi constituído em virtude de doação feita por sua genitora e, por não ser mais conveniente mantê-lo, em função de desentendimentos entre os comunheiros, o autor interpôs a referida ação. Alegou que está sendo prejudicado, pois seus irmãos, ora réus, vêm percebendo frutos da coisa comum, bem como realizando benfeitorias e alienando seus quinhões, sem qualquer comunicação. Afirma, ainda, que o imóvel não comporta divisão cômoda, justificando a demanda. Ao final, postulou pela alienação judicial do imóvel e a divisão de seu produto entre os condôminos, na proporção dos respectivos quinhões. Os réus, por sua vez, em contestação, alegaram, preliminarmente, impossibilidade jurídica do pedido e, quanto ao mérito, argumentaram que o pedido é improcedente, pois o pedido do autor somente será possível após o falecimento da doadora, que detém usufruto vitalício sobre o imóvel.

Ao julgar o caso, o juiz singular proferiu sentença rejeitando a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido e, no mérito, julgou procedente o pedido inicial, "determinando a venda do imóvel em leilão (CPC, art. 1.117, II), procedendo-se à sua prévia avaliação (CPC, art. 1.114), não podendo o valor de alienação ser inferior ao apurado em avaliação judicial, resguardadas as frações de cada condômino lançadas no registro público do imóvel, observadas as demais disposições legais pertinentes".

Inconformados com a decisão originária, os réus interpuseram recurso de apelação, aduzindo, preliminarmente, ter havido julgamento extra petita, já que o autor não formulou pedido de extinção de condomínio, não havendo se falar em divisão do imóvel. No mérito, insistiram na tese de que a existência de usufruto impede a alienação judicial do bem, até porque a usufrutuária sequer compôs o polo passivo da ação.

Conhecido o recurso, o Relator afirmou, preliminarmente, que não houve julgamento extra petita, pois, conforme se depreende da inicial, o autor requereu a dissolução do condomínio, que significa o mesmo que sua extinção, com a alienação do bem em hasta pública e distribuição do produto entre os coproprietários. Quanto ao mérito, entendeu o Relator que, a teor do art. 1.322 e seguintes do Código Civil, é possível a extinção de condomínio, com a consequente alienação judicial do bem imóvel, por vontade de um dos condôminos, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os demais. Ademais, o art. 1.118, I do mesmo Código, estatui que na alienação judicial de coisa comum, será preferido, em iguais condições, o condômino ao estranho e, entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior valor. Não havendo benfeitorias, o condômino proprietário de maior quinhão terá preferência sobre os demais.

Por fim, no que diz respeito ao impedimento da alienação judicial do imóvel gravado com usufruto, o Relator entendeu que tal fato não impede a pretensão do autor, permanecendo apenas o encargo ou gravame, que deverá ser observado pelo adquirente.

Destaca-se, ainda, o seguinte trecho do acórdão:

“Assim, sendo dado ao usufrutuário fazer prevalecer seu direito em face de eventual adquirente do imóvel, não constitui o usufruto, direito real do qual é titular a genitora das partes, impedimento ao decreto de extinção do condomínio, devendo, contudo, tal ônus ou encargo constar do edital e, via de consequência, da carta de arrematação, adjudicação ou escritura.”

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB