TJSP – RI – Compromisso de compra e venda – Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade – Retrovenda – Dação em pagamento – Irregistrabilidade – Recurso desprovido

 

Apelação nº 1011732-14.2017.8.26.0309

 

Espécie: APELAÇÃO

 

Número: 1011732-14.2017.8.26.0309

 

Comarca: Jundiaí

 

PODER JUDICIÁRIO

 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

 

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

 

Apelação nº 1011732-14.2017.8.26.0309

 

Registro: 2018.0000510398

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1011732-14.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são partes é apelante CANAÃ INDÚSTRIA DE LATICÍNIOS LTDA., é apelado 2º OFÍCIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE JUNDIAÍ/SP.

 

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U. Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

 

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

 

São Paulo, 5 de julho de 2018.

 

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

 

Corregedor Geral da Justiça e Relator

 

Apelação nº 1011732-14.2017.8.26.0309

 

Apelante: Canaã Indústria de Laticínios Ltda.

 

Apelado: 2º Ofícial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jundiaí/SP

 

VOTO Nº 37.496

 

Registro de Imóveis – Compromisso de compra e venda – Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade – Retrovenda – Dação em pagamento – Irregistrabilidade – Recurso desprovido.

 

CANAÃ INDÚSTRIA DE LATICÍNIOS LTDA interpõe apelação contra r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí, que julgou procedente dúvida inversa suscitada pela recorrente.

 

Segundo consta, foi apresentado a registro instrumento particular de compromisso de compra e venda, com cláusula especial de retrovenda e dação em pagamento, cujo objeto é o imóvel da matrícula nº 27.074 da mencionada serventia.

 

O título foi qualificado negativamente, sob o entendimento de que o pacto de retrovenda é restrito aos contratos definitivos e conflita com cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio.

 

A D. Procuradoria de Justiça foi pelo desprovimento do recurso.

 

É o relatório.

 

O recurso não comporta provimento.

 

A recorrente figura como compromissária compradora (contrato às fl. 7/10) do imóvel objeto da matrícula nº 27.074 (fl. 23/26) da mencionada serventia.

 

A cláusula sétima do contrato (fl. 9) tem previsão da retrovenda, nos termos do art. 505 do Código Civil, ao passo que a cláusula quinta (fl. 8) tem previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio.

 

Quanto à retrovenda, ensina NELSON ROSENVALD:

 

A retrovenda é pacto adjeto à compra e venda, pelo qual as partes estipulam que o vendedor possuirá o direito potestativo (portanto, submetido, tão só, à sua própria manifestação de vontade) de comprar a propriedade de volta, em certo prazo (não superior a três anos), sujeitando o adquirente a tanto independentemente da vontade de quem comprou), desde que deposite o preço, acrescido de despesas realizadas pelo comprador. (…) Disso deflui, com tranquilidade, a sua natureza de condição resolutiva potestativa. Destarte, o núcleo da retrovenda é, exatamente, o direitopotestativo, o poder do comprador de submeter o vendedor ao exercício unilateral da desconstituição do negócio jurídico, sem que possa a isso se opor. A propósito, não havendo a celebração de um novo contrato de compra e venda, mas apenas o desfazimento do negócio anteriormente celebrado, não se pode questionar a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis-ITBI, por não ter ocorrido uma transmissão. (g.n) (in Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406 de 10.01.2002/ Coordenador Cezar Peluso- 9 ed. Ver. E atual-Barueri, SP: Manole, 2015, p. 538).

 

A referida cláusula especial à compra e venda é capaz de impor ao comprador o retorno do bem ao vendedor, se exercido o direito dentro do prazo decadencial.

 

E como se trata de compromisso de compra e venda não sujeito às regras do parcelamento do solo, tampouco ao regramento da incorporação imobiliária, aplica-se o art. 1.417 do Código Civil, que é claro ao estipular que não há efeitos reais ao compromisso de compra e venda nesta hipótese.

 

Além disso, verifica-se que se trata de compromisso quitado com dação em pagamento. E sobre esse tema, há posição consolidada neste E. Conselho Superior da Magistratura de sua irregistrabilidade, seja por falta de previsão legal específica no art. 167 da Lei de Registros Públicos, seja por sua natureza pessoal (não real) – (Apelações Cíveis nºs 2.272-0-SP, j. 13.06.83, rel. Des. Bruno Affonso de André; 7.476-0/2-Taubaté, j. 18.09.87, rel. Des. Sylvio do Amaral; 40.017-0/0- SP, j. 15.12.97, rel. Des. Márcio Martins Bonilha; 63.089-0/6-SP, j. 10.09.99, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição; 68.605-0/9-Americana, j. 19.10.00, rel. Des. Luís de Macedo; 96.177-0/4-SP, j. 12.12.02, e 84-6/4-Tanabi, j. 23.10.03, ambas rel. Des. Luiz Tâmbara).

 

E se houve, de fato, quitação integral do preço, as partes poderiam livremente lavrar escritura de compra e venda, observado o art. 108 do Código Civil, inclusive, com previsão de cláusula de retrovenda, quando então a ótica de exame seria diversa.

 

E o precedente citado pela recorrente às fl. 91/92 aqui não se aplica, já que, naquela situação, o título consistia justamente em escritura pública de compra e venda, não em contrato preliminar por instrumento particular.

 

Dessa forma, a recusa deve ser mantida, restando íntegra a r. sentença.

 

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

 

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

 

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 08.08.2018 – SP)