Em 28/01/2014

Incorporação imobiliária – contrato-padrão – arquivamento

Questão esclarece acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: No caso do registro de incorporação imobiliária, o arquivamento do contrato-padrão é obrigatório?

Resposta: Mario Pazutti Mezzari assim explica, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 136-137:

“É facultado aos incorporadores estabelecerem regras gerais para a contratação de vendas das unidades. Tais regras poderão constar de um contrato padrão, como previsto no art. 67, da Lei nº 4.591, de 1964 e seus parágrafos. Esse documento deve ser também arquivado junto ao Registro de Imóveis, conforme preceitua o § 4º do mesmo artigo.

(...)

A possibilidade e as vantagens, pois, de arquivar o contrato-padrão no Registro de Imóveis são inegáveis. Mas a pergunta fundamental é: o contrato-padrão deve, sempre e de maneira obrigatória, ser arquivado no Registro de Imóveis junto com os demais papéis previsto no artigo 32 da Lei nº 4.591, de 1964?

A resposta precisa ser buscada no próprio artigo 67 da mesma lei, onde há a previsão legal da existência do contrato-padrão. Ali vemos que, se assim o quiser o incorporador, os instrumentos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas de cada contrato, e que as cláusulas comuns a todos, genéricas e invariáveis, não precisarão constar no mesmo instrumento, desde que exista um contrato-padrão, o qual esteja arquivado no Registro de Imóveis junto ao processo de incorporação imobiliária.

Aí está, ao que parece, a solução para o caso: sempre que o incorporador quiser valer-se da autorização contida no ‘caput’ do artigo 67, ou seja, sempre que quiser lançar no instrumento de contrato apenas as cláusulas que lhe são específicas, sem adentrar nas cláusulas e condições comuns a todos, poderá utilizar-se de um contrato-padrão. E, neste caso, deverá obrigatoriamente depositar tal contrato-padrão junto ao processo de incorporação.

Contrário senso, se o incorporador se dispuser a consignar, em cada instrumento de contrato, todas as cláusulas, sejam específicas ou genéricas, não precisará utilizar-se de um contrato-padrão e, obviamente, não precisará arquivá-lo junto ao Registro de Imóveis.

Qualquer instrumento de contrato que venha a ser apresentado ao Registro de Imóveis (especialmente as promessas de compra e venda), se houver menção à existência de um contrato-padrão, deverá o registrador verificar se tal contrato efetivamente está arquivado. Se não o estiver, deverá exigir que o incorporador assim o faça, sob pena de impugnar o registro daquele instrumento.

O incorporador que fizer constar em instrumento de contrato, que a ele se aplicam regras gerais de contrato-padrão não arquivado no Registro de Imóveis, sujeitar-se-á às penalidades da própria de incorporações (artigo 66, I), bem como às eventuais indenizações decorrentes de perdas e danos pelo descumprimento de obrigação legal.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.