Em 22/02/2023

Cobrança de averbação de construção de imóvel deve considerar valor declarado por contribuinte

CGJ-MA responde a questionamento de usuários de cartório de registro de imóveis.

A Corregedoria Geral da Justiça do Maranhão (CGJ-MA) emitiu decisão em resposta a questionamentos de usuários de cartórios de registro de imóveis, sobre a definição da base de cálculo para a cobrança de averbação de construção.

A decisão, do corregedor geral da Justiça, desembargador Froz Sobrinho, orienta que o registrador deve seguir o modelo traçado na tabela (item 16.27) contida na Lei Estadual 9.109/2009, atualizada pela Resolução-GP 125/2022, para identificar a base de cálculo para a cobrança desse serviço.

“Verifico não haver controvérsia na matéria, que trata da aplicação da tabela de custas e emolumentos contida na Lei (nº 9.109/2009), pois, de fato, as averbações de construções devem ser consideradas como ‘ato com valor declarado’, sobre o qual, segundo disposição constante na referida tabela, incidem os valores indicados no item 16.9”, disse o corregedor no ato.

PRINCÍPIO DA BOA-FÉ

Conforme a DECISÃO-GCGJ - 862023, em respeito ao “princípio da boa-fé objetiva”, o oficial de registro deve presumir que o valor da transação declarado pelo contribuinte é condizente com o valor da construção a ser averbada, ou o valor de avaliação oficial da Fazenda Pública – “o que for maior”.

O corregedor ressalta que o cálculo do valor a ser recolhido no ato da averbação terá como base o valor declarado pelas partes ou na avaliação oficial da Fazenda Pública, o que for maior. Ou, ainda, pelo preço de mercado apurado pelo titular do cartório.

Nesse último caso, poderá ser utilizado o serviço de profissional competente, caso o valor declarado e/ou a avaliação não sejam exigíveis ou forem incompatíveis com o valor do mercado. Se for imóvel rural, deverá ser usada a tabela do INCRA - caso atualizada e compatível com o valor de mercado, conforme prevê o item 16.27 da tabela constante na lei mencionada.

O procedimento recomendado na decisão não deverá ser adotado somente se o valor declarado ou valor de avaliação da Fazenda Pública se mostrar, por ato motivado do registrador, incompatível com a realidade.

Se for esse o caso, é justificada a instauração de procedimento próprio para arbitrar a base de cálculo, que poderá utilizar serviço de profissional competente, dando ao contribuinte oportunidade de apresentar razões para amparar o valor informado, por meio declarações, esclarecimentos, impugnações, documentos e/ou avaliação contraditória.

PRINCÍPIO DO NÃO CONFISCO

O posicionamento do corregedor geral da Justiça considerou que os emolumentos possuem natureza jurídica tributária, da espécie taxa de serviço, e, como tal, devem também observar o “princípio do não confisco”, previsto na Constituição Federal (artigo 150, inciso IV, da CF).

Também foi fundamentado em procedimento da Fazenda Pública, quando verifica que o valor declarado pela parte é incompatível com a realidade, e aplica a técnica do arbitramento, prevista no Código Tributário Nacional (artigo 148).

A decisão pontua que o arbitramento deve ser, contudo, baseado em procedimento administrativo próprio, para fins de identificação da base de cálculo, em que se deve assegurar ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das razões que amparariam o valor informado.

“Não é razoável, como se vê, a simples desconsideração, ex officio, pelo registrador, do valor declarado pelo contribuinte e do de avaliação da Fazenda Pública para, ato contínuo, utilizar-se da prévia adoção de um valor de referência que, no caso presente, é o custo unitário básico da construção, de modo semelhante ao regime de “pauta fiscal”, já considerado ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (...) conforme entendimento consubstanciado no verbete 431 de sua súmula, segundo a qual: É ilegal a cobrança de ICMS com base no valor da mercadoria submetido ao regime de pauta fiscal”, assegurou o corregedor.

FUNÇÃO SOCIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Por fim, a decisão da Corregedoria reforça a observância do princípio da função social do registro, cujo conteúdo enaltece a ampliação do acesso ao direito de propriedade, para fins de garantia de segurança jurídica, estabilidade das relações negociais, comerciais e concretização de direitos sociais.

"Dessa forma é que, se, por um lado, a cobrança de emolumentos tem por escopo remunerar de modo digno, adequado e suficiente a prestação do serviço exercida pelo oficial, por outro, não se pode permitir que o valor da exação (cobrança) esteja a produzir o efeito colateral indesejado de inibir a busca pela regularização registral, afastando o cidadão, cada vez mais, do pleno registro imobiliário”, concluiu o corregedor na decisão.

Assessoria de Comunicação
Corregedoria Geral da Justiça
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Fonte: TJMA.

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