Em 18/08/2015

CSM/SP: Compra e venda – unidade futura. Imóvel – integralização de capital social. Continuidade.

Não é possível o registro de instrumento particular de compra e venda de unidade residencial futura se a empresa alienante transmite o imóvel à outra, a título de integralização de capital social, sob pena de violação ao Princípio da Continuidade.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação Cível nº 0049846-32.2012.8.26.0562, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de instrumento particular de compra e venda futura de unidade residencial por afronta ao Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade julgado improvido.

No caso em tela, a apelante interpôs recurso em face da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a recusa de registro de instrumento particular de compra e venda de futura unidade residencial. A recusa ocorreu devido ao fato de que a empresa alienante transmitiu o imóvel à outra empresa, a título de integralização de capital social, antes do registro pretendido pela apelante. Em suas razões, a apelante sustentou, com base na regra que veda o enriquecimento sem causa e na teoria da aparência, que existe risco de grave lesão, uma vez que, a transmissão se deu para empresa do mesmo grupo econômico, que dá mostras de inadimplência. Alegou, ainda, que o imóvel pode vir a ser novamente alienado e pediu a mitigação do Princípio da Continuidade, abordando a teoria da desconsideração da personalidade jurídica e afirmando que o incorporador agiu em desconformidade à boa-fé.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que a questão é simples do ponto de vista registrário, o único que importa no procedimento de dúvida e afirmou que o título não pode ser registrado, sob pena de violação do Princípio da Continuidade. O Relator ainda destacou que “a qualificação registral segue a regra tempus regit actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua apresentação a registro.” Acerca das demais considerações, o Relator salientou que, embora relevantes, estas se afastam do direito registrário e da esfera administrativa, tendo cabimento na esfera judicial, pois, notadamente, “não pode haver, em âmbito administrativo, reconhecimento de grupo econômico ou desconsideração da personalidade jurídica, com mitigação do princípio da continuidade.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.